정호진 빌딩경영플래너 대표Q. 6억 원 정도의 자금으로 수익형 부동산을 매입하려고 합니다. 저는 10억 원 정도의 작은 건물을 사서, 노후자금 수입원으로 하려 했으나, 최근 지인이 대형상가가 미분양으로 20% 할인된 10억 원에 분양 중이라고 추천해 줘 어떤 것을 선택해야 할지 고민됩니다. 분양상가와 빌딩은 어떤 장단점이 있고, 어디에 투자하는 것이 좋은지 궁금합니다.
A. 수익형 부동산 투자는 안정성과 수익성 그리고 가치향상 가능성을 함께 고려해야 합니다. 따라서 분양상가와 빌딩, 둘 다 같은 가격의 매입과 동일 조건의 대출 및 임대를 전제로 투자수익률을 비교해야 합니다. 이때, 매년 발생되는 운영수익률과 향후 예상되는 매매차익인 자본수익률로 투자수익률을 분리하여 검토하는 것이 좋습니다.
만약, 둘 다 대출금 4억 원, 대출이자 연 3%의 월 100만 원 조건으로 매입해서, 보증금 1억 원, 월 임대료 350만 원으로 임대한다면, 운영해서 얻을 수 있는 운영수익률은 똑같이 약 6%로 계산됩니다. 이때, 안정성과 수익성 측면에서의 비교는 수익형 부동산의 가장 큰 위험인 공실 여부를 비교해야 합니다. 일반적으로 분양상가는 1개 임차인에게 임대하게 되며, 공실률은 0%가 됩니다. 하지만 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인을 들이지 못하면 공실률은 100%가 되며, 수입은 없고 이자비용과 관리비, 세금이 발생되는 위험이 있습니다. 빌딩이든 분양상가든 분할하여 임대하게 되면, 임차인 수가 증가하여 손바뀜 확률은 높아지지만, 100% 공실이라는 위험은 대폭 줄어들게 되는 효과가 있습니다. 한편, 매매차익은 얼마나 싸게 매입하고 얼마나 개선을 시켜서 시세보다 높은 가격에 매각할 수 있는지가 관건이 됩니다. 분양상가는 집합건물의 일부를 소유하는 것이기 때문에 구분소유주들의 합의와 비용의 각출이 가능해야 보수와 개선의 실행이 가능합니다. 가치향상 측면에서는 빌딩이 1인 소유가 되기 때문에 리모델링 등 다양한 개선이 단독으로 판단하여 실행할 수 있기 때문에 분양상가보다 용이합니다.
따라서 100% 만실일 때의 분양상가의 장점 외에는 빌딩이 더 안정성이 높고, 가치향상을 기대하기에 상대적으로 유리한 측면이 있습니다. 추가적으로 분양상가와 빌딩이 시세대비 얼마나 저평가되어 있는지와 계획된 매각시기까지의 가치변화 가능성을 고려하여 투자대상을 선택하는 것이 의사결정에 도움이 될 수 있습니다.
