‘뉴스테이, 행복주택, 역세권 2030청년주택, 따복하우스 등.’ 명칭은 다르지만 공통점은 공공과 민간의 합작으로 만들어지는 임대주택이라는 점이다. 핵심은 정부와 지자체가 용적률 완화 등 혜택을 부여하고 이를 통해 민간자본을 유치해 임대주택을 짓는 것. 대신 일정 기간 의무적으로 거주할 수 있도록 하거나 임대료 인상 폭을 연 5% 이내로 제한하는 등 임차인을 위한 조치가 적용되는 것이 핵심이다.
공공의 제도적 지원과 민간의 자금이 결합된 이들 임대주택은 우선 임대산업 활성화라는 측면에서는 긍정적인 효과를 가져다줄 것으로 기대된다. 우리나라 역시 경제·사회적 구조 변화를 고려해볼 때 임대주택시장이 양성화되고 더욱 커져야 한다. 이런 점에서 민간자본의 임대주택 시장 진출은 반드시 필요하다. 민간의 임대주택 시장 진출은 임대주택 고급화 및 다양화에도 일조할 것으로 보인다.
한 가지 고려할 것은 사실상 민간 임대주택에 가까운 이들 임대주택에 숨겨진 ‘불편한 진실’이 있다는 점이다. 민간자본 진출로 임대주택 시장이 발전하는 것은 좋지만 이들 민간 임대주택이 ‘중산·서민층 주거 안정’과는 거리가 멀 수밖에 없다는 점. 한 예로 민간자본 속성상 이익이 나야 되고, 이러기 위해서는 일정 수준의 임대료가 보장돼야 한다. 뉴스테이나 역세권 2030청년주택 임대료가 결코 싸지 않은 것은 바로 이 같은 이유 때문이다. 덧붙여 이들 민간 임대주택은 앞으로 시간이 흐를수록 서민층보다는 중산층 이상 특정 계층을 고려한 ‘고급임대주택’으로 탈바꿈될 가능성이 다분하다.
임대주택 시장에 민간자본을 끌어들이는 것은 중요하지만 이 같은 문제점 때문에 공공과 민간 임대주택의 적절한 균형은 필수다. 문제는 임대주택 시장에 민간자본을 끌어들이는 사이에 공공임대주택에 대한 배려가 줄어들고 있다는 점이다. 전체 주택에서 장기 공공임대주택이 차지하는 비중은 지난 2014년 기준으로 5%대로 추산되고 있다. 경제협력개발기구(OECD) 평균인 11%대의 절반 수준으로 알려졌다.
또 하나의 ‘불편한 진실’이 숨겨져 있는데 역대 정권마다 공공임대주택 비율을 늘리겠다고 약속한 점이다. 그런데도 공공임대주택 비율은 여전히 게걸음 상태를 유지하는 것이 현실이다. 그렇다면 왜 그럴까.
이유는 간단하다. 주무부처가 공공임대주택 예산을 책정해도 예산 당국이나 국회에서 순수 정부 예산을 공공임대주택에 거의 배정하지 않기 때문이다. 현재 공공임대주택의 경우 주택도시기금(옛 국민주택기금)을 거의 대부분 활용해 짓는다. 주택도시기금은 청약통장과 채권 등 국민들의 돈으로 만들어진 기금이다. 한마디로 주택도시기금을 공공임대주택에 배정하는 것 역시 국민들의 자금을 끌어다 쓰는 것이나 마찬가지다.
한국토지주택공사(LH)와 서울시 SH공사 등 공공기관을 통한 공공임대주택 확장 역시 문제가 있다. 이들 기업 역시 사업을 통해 수익을 내고 그 수익으로 공공임대주택을 짓는다. 문제는 공공임대주택은 구조상 지으면 지을수록 ‘부채’만 늘어난다는 점이다. 임대주택을 지어 부채를 늘리면 이것 역시 질타 받기 일쑤다. 이들 공공기관 입장에서는 부채를 늘려가며 공공임대주택을 짓는 것 자체가 쉽지 않은 것이 현실이다.
상황이 이런데도 국회나 예산 당국 등은 한국의 공공임대주택 비율이 매우 낮다고 질타한다. 예산을 심의하는 국회의원들은 국정감사 때마다 이 문제를 다룬다. 국회나 예산 당국 등이 공공임대주택 비율을 늘려야 한다고 한목소리를 내지만 정작 순수 정부 예산은 거의 들이지 않으려 하고 있는 것이 작금의 모습이다. 공공임대주택 비율을 높이기 위해서는 적은 금액이라도 정부가 순수 예산을 들여 꾸준히 짓는 것이 필요하다. /ljb@sedaily.com
