정호진 빌딩경영플래너 대표.Q. 퇴직 후, 프랜차이즈 가맹점을 하려고 여러 설명회를 다녔습니다. 하지만 주위에 실패사례도 많고, 생각보다 창업자금도 크며, 운영에도 많은 노력이 필요하다는 것을 새삼 느꼈습니다. 그래서 별로 신경 안 쓰고, 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 작은 빌딩을 지인과 공동으로 매입하려고 합니다. 어떤 빌딩을 매입해서, 어떤 위험을 대비하여 운영해야 하는지가 궁금합니다.
A. 최근 들어 안정적인 노후생활을 위해, 은퇴자금이나 여유자금으로 체인점 형태의 창업을 하는 사람들이 크게 증가하고 있습니다. 수 천, 수 억 원을 들여, 높은 수익을 기대하지만, 정작 대부분의 투자자들은 현장에서는 일을 하지 않으려 하는 경향이 있습니다. 이런 마인드로 빌딩을 매입한다면, 오히려 수익률이 매입 전보다 감소하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 이는 체계적인 운영이 어려운 작은 빌딩에서 많이 볼 수 있는 전형적인 투자 실패사례입니다.
빌딩도 경영이 필요하기 때문에 치킨집이나 제과점을 창업하듯, CEO마인드를 가져야 합니다. 빌딩경영에 직접 참여하고, 빌딩에게도 일을 시킬 줄 알아야 합니다. 또한 최악의 상황에도 대비할 줄 알아야 합니다. 아무리 작다 하더라도 빌딩은 빌딩입니다. 또한, ‘잠재 리스크의 산실’이라고 해도 과언이 아닙니다. 빌딩의 큰 위험 중 하나가 ‘공실’인데, 공실은 수익이 발생되지 않고, 오히려 이자와 관리비, 세금이라는 비용만 발생시킵니다. 따라서 빌딩은 지속적으로 황금알을 낳는 거위가 아닐 수 있습니다. 빌딩을 가지는 순간부터, 시련의 시기가 시작될 수도 있다는 생각을 잊어서는 안 됩니다. 어떻게 경영하는 가에 따라서 ‘빌딩푸어’가 될 수도, ‘효자빌딩’의 소유주가 될 수도 있습니다.
따라서 투자대상 빌딩의 선택과 운영에 대한 최선의 대안은 ‘안되면 내가 한다’고 할 정도의 빌딩을 선택해야 하고, 실제로도 공실이 발생하면 직영까지 고려하는 자세가 필요합니다. 어떤 전문가가 자문하더라도 이보다 더 좋은 대안은 없을 것입니다. 최근처럼 공실률이 높고 잠재 위험이 많은 시기의 빌딩투자는 창업을 한다는 마인드와 공실 위험에 대한 능동적인 태도가 성공적인 빌딩투자의 기본 조건이라고 할 수 있겠습니다./정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표
