“지난 2009년 제정된 자본시장통합법이 은행·보험·금융 산업의 장벽을 허물었듯이 이제는 부동산 시장에 ‘부동산시장통합법(가칭)’이 필요합니다. 개발·건설·운영·중개·감정·금융 등으로 세분화된 시장을 결합해 부가가치를 창출하기 위해서는 이 같은 제도적 개선이 요구되고 있습니다.”
이현석(사진) 건국대 부동산대학원장은 최근 서울경제신문과 가진 인터뷰에서 부동산이 산업으로 성장하면 국가 경제에도 더 큰 기여를 할 수 있다면서 각 분야의 칸막이를 허물 수 있는 메가톤급 법이 필요하다며 이같이 강조했다. 이 원장은 대우건설을 거쳐 코람코 설립 멤버로 참여한 뒤 2003년부터는 건국대 대학원 교수로 재직해온 30여년 경력의 부동산 전문가다. 그는 부동산은 인공지능이 대체할 수 없는 지식 기반 산업이라며 ‘산업’으로서의 중요성을 누누이 강조했다. 올해 시장 전망에 대해서는 힘든 한 해가 될 것이라고 전제한 뒤 선제적인 대응책으로 부작용을 줄이는 것이 무엇보다 중요하다고 덧붙였다. /대담=이종배 건설부동산부장 ljb@sedaily.com
●달라지는 부동산, 융복합 시대 진입
이 원장은 “부동산 하면 ‘주택·건설’만 떠올리고 우리 법 체계 역시 이 위주로 발전해왔다”며 “하지만 현재의 부동산 시장은 융복합 시대에 접어들고 있다”고 진단했다. 한 예로 주거·상업·업무 등 용도에 따라 공간적으로도 분리되는 게 선(善)이라고 믿었다. 부동산과 금융도 전혀 다른 영역이었으며 부동산과 정보기술(IT)은 더더욱 그렇다.
법 체계 등 다른 분야 역시 예외는 아니다. 그는 “부동산이 건설·개발 중심으로 이뤄져왔고 이렇다 보니 법이나 운영 비즈니스, 업역도 마찬가지로 분절돼 있다”며 “하지만 이제는 종합적이고 복합적으로 봐야 하는 시기가 됐다”고 말했다.
이 원장은 “공간을 예를 들면 과거에는 주거에는 주거, 상업에는 상업시설이 들어왔다”며 “하지만 현재는 주거와 상업, 과장하자면 공장도 함께 올 수 있는 정도”라고 말했다. 이어 “금융도 부동산과 결합하면서 부동산금융이 한 분야로 자리 잡고 있고 직방·다방 등 IT와 부동산의 결합도 빠르게 진행되고 있다”고 덧붙였다.
무엇보다 이 원장이 강조한 것은 융복합 시대에서 부동산 산업의 위상이다.
이제는 ‘TAMI 산업(테크놀로지·애드버타이즈먼트·미디어·인포메이션)’의 시대라는 것이다. 그는 “서울에서 가장 비싼 임대료를 받는 땅을 금융 산업에서 빌리고 있지만 최근에는 고용이 줄며 예전 같지 않다”며 “앞으로는 기계·디지털·AI(인공지능) 같은 것으로 대체될 수 없는 TAMI 산업이 그 자리를 대신할 것”이라고 말했다. 이어 “특히 부동산은 사람이 더 잘할 수 있는 지식 기반 산업으로 인공지능이 대체할 수 없다”고 강조했다.
●영역 파괴할 ‘부동산시장통합법’ 필요
이 같은 시장 변화에 발맞춰 정책과 제도, 법 체계 역시 변화해야 한다고 이 원장은 주장했다. 최근 들어 부동산 산업 선진화를 위해 여러 시도가 이뤄지고 있지만 여전히 미흡하다는 것이 그의 설명이다.
이 원장은 “부동산개발업법만 봐도 주거는 주택법, 개발업법은 상업·비주거만 담당하는 등 주거와 비주거를 분리하고 있다”며 “한 번 더 크게 체계를 흔들 필요가 있다”고 말했다. 이어 “국토기본법, 주택 관련 법 등 물리적 법들에 매여 있다”며 “수평적·수직적 통합을 위해 법 체계도 다시 정비해야 한다”고 덧붙였다. 융복합 시대에 맞춰 융복합 시너지를 낼 수 있도록 바뀌어야 한다는 것이다.
이 원장이 이 같은 대안으로 내놓은 것이 가칭 부동산시장통합법이다. 현재의 자본시장통합법과 비슷한 것으로 주거와 상업, 업무, 중계, 감정평가, 금융 등 부동산 관련 각 분야를 아우르는 수직적·수평적 통합이 그것이다.
그는 부동산 시장에 대한 부정적인 전망이 많은 향후 3~4년이 시장을 선진화할 좋은 기회라고 지적했다. 침체기일수록 부동산 사용가치의 중요성이 높아지는데 이때가 가장 좋은 시기라는 설명이다.
그는 “부동산 시장 역시 소프트웨어·첨단·융복합으로 개념을 바꿔가고 있고 그럴 수밖에 없는 시점”이라며 “부동산을 잘 활용해 부가가치를 높이는 고민이 필요하다”고 말했다.
덧붙여 그는 부동산 시장 개방의 필요성도 강조했다.
이 원장은 “절대적인 수요가 줄 수밖에 없는 한국 부동산 시장에서 국제적으로 개방되지 않으면 지금 가격을 유지할 수 없다”며 “제주도도 기본적으로 이런 영향이 크다”고 말했다. 이어 “일부 배타적인 여론이 있지만 이 같은 개방, 질적인 변화가 부동산 시장을 받쳐주는 힘”이라고 말했다.
●부동산 시장 부작용 줄일 선제적 대응책 요구
올해 부동산 시장에 대해서는 지난 2년간보다는 나쁠 수밖에 없다고 말했다. 국내 경기 영향을 받는 수요자 시장이나 해외 영향이 큰 금융·투자자 시장 모두 긍정적인 시그널을 주지 못하고 있다는 분석이다.
하지만 주거·비주거 부문에 따라 정도 차이가 있을 것으로 내다봤다. 최근 3~5년 저금리와 유동성으로 호황을 누린 주택시장은 어느 정도 조정을 받겠지만 상업용 부동산은 다르다는 얘기다.
이 원장은 “(가격이) 많이 오르다가 꺾이면서 부작용을 정리하고 체질을 강화하는 사이클이 반드시 필요하다”며 “일확천금·단기차익이 가능하고 분양 중심인 한국 주거시장에 (등락) 사이클이 없다면 그게 더 우려스러운 상황일 것”이라고 말했다. 오히려 한계기업이 정리되고 경쟁력 있는 업체, 전문가 위주의 시장으로 가는 기회일 수 있다고 덧붙였다.
다만 미국 같은 선진국 대비 등락 폭이 큰 국내 부동산 시장에서 그 충격을 완화하는 것은 정부정책의 몫이라고 지적했다. 그는 “시장의 급등락이 호황일 때는 과열, 불황일 때는 급락을 막아야 해 부동산을 완전히 시장에 맡기는 것은 옳지 않다”며 “선제적인 정책으로 (등락) 사이클의 폭과 충격을 완화하고 부작용을 줄이는 고민이 필요하다”고 말했다.
하지만 정부의 일률적인 부동산 시장 제재에 대해서는 후진적이라고 비판했다. 그는 “주택담보인정비율(LTV)은 현시점에서의 부채비율을 관리하는 것이고 총부채상환비율(DTI)은 지속적으로 장벽을 두는 것인데 정부가 일률적으로 시행하면 문제가 될 수 있다”며 “과거 IMF·리먼 사태의 경험도 있으니 이젠 은행·금융권에 맡겨 탄력적으로 대응해도 되는 것 아닌가 한다”고 말했다. 사진=송은석기자
[He is…]
△1962년 서울 △1981년 대원고 △1985년 서울대 도시공학과 학사 △1993년 서울대 도시계획 석사 △1998년 미국 코넬대 지역경제 석사 △2000년 미국 PKF컨설팅 건설턴트 △2001년 미국 코넬대 도시·지역계획 박사 △2002년 대우건설 부장 △2003년 코람코 이사 △2003년 건국대 부동산학과 교수 △2010년 건국대 미래지식교육원 원장 △2016년 건국대 부동산대학원 원장
