文대통령 '과거정책' 트라우마...금융규제→세제→부동산규제' 참여정부 逆順 꺼내나

참여정부 부동산 대책의 화룡점정(畵龍點睛)이라 할 수 있는 11·15 대책이 나오기 하루 전인 2006년 11월14일. 당시 노무현 대통령은 추병직 건설교통부 장관과 정문수 청와대 경제보좌관을 전격 교체한다. 표면적으로 사의 표명과 이에 따른 사표 수리였지만 집값 폭등의 책임을 묻는 사실상 경질이었다. 자고 일어나면 아파트 값이 수천만원씩 뛰었다. 2006년의 경우 서울 아파트 값은 1년 새 23.4% 올랐다. 참여정부는 2003년 투기과열지구 지정을 시작으로 종합부동산세 도입과 양도세 중과세, 재건축 초과이익환수제 등 갖은 ‘백약(百藥)’을 내놓았지만 주택시장에 기름을 부은 결과만 맛봤다.

결국 변양균 당시 정책실장을 필두로 한 참여정부 경제정책팀은 11·15 대책을 통해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 강화라는 칼을 뽑아들었다. 투기지역의 6억원 초과 주택의 LTV를 40%로 낮추고 DTI 적용 대상도 투기지역에서 수도권 투기과열지구로까지 확대했다. 천정부지로 뛰어오르던 집값은 거짓말처럼 잡혔다. 2007년 서울 아파트 가격의 오름폭은 7.0%에 그쳤다.



최근 집값도 강남 재건축을 중심으로 가파르게 오르고 있다. 6일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.45% 올랐다. 이는 2006년 이후 10년 만에 가장 높다. 원인은 강남발 투기 수요였다. 올해를 끝으로 재건축 초과이익환수제 유예기간이 끝나는데다 참여정부와 연이 깊은 문재인 정부가 들어선 뒤 묘하게 집값이 뛰고 있다. 규제를 내도 집값이 올랐던 ‘경험칙’에 투자자들이 움직이고 있는 것이다. 참여정부는 ‘분양권 전매 제한→종합부동산세 도입 및 양도소득세 중과→금융규제’ 순으로 진행했다. 무려 12번의 대책을 내놓았고 부동산을 잡은 것은 마지막의 LTV·DTI 강화였다. 문재인 정부가 참여정부 부동산 대책의 ‘역순(逆順)’으로 LTV·DTI 강화라는 카드를 먼저 뽑아들 수 있다는 분석이 힘을 얻고 있는 것도 이 때문이다.

전문가들 역시 LTV·DTI를 강화해야 할 시점이라는 의견을 내놓고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “LTV·DTI를 완화한 2014년 8월부터 우리나라의 가계부채 증가 속도가 갑자기 빨라졌다”며 “실제 DTI는 33% 수준인데 현재 60% 수준에서 금융기관이 선택적으로 적용하라고 하는 것은 부채를 방임하겠다는 의미인 만큼 일률적으로 낮출 필요가 있다”고 말했다. 임진 한국금융연구원 가계부채센터장도 “주택시장 활황으로 가계부채 증가 속도가 억제되지 않으면 LTV·DTI 규제를 일률적으로 강화하거나 과열 우려 지역에만 한시적으로 강화하는 방안을 고려할 필요가 있다”는 내용의 정책제언을 내놓은 바 있다.



물론 신중론도 만만치 않다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “돈줄을 조이라는 시그널을 받은 금융기관이 안전한 차주에게만 돈을 빌려주면 결국 취약계층이 밀려날 수 있다”고 지적했다.

문재인 정부도 신중한 입장을 보이고 있다. LTV·DTI 규제 강화가 몰고 올 충격파 때문에 섣불리 결정을 내리지 못하고 있다. 금융위원회의 한 관계자는 “LTV·DTI가 주택 정책을 위한 수단으로 사용되다 보니 한도 내에서 마음껏 대출해줘도 된다는 잘못된 신호를 줬다”며 “아직 꺼낼 상황은 아니다”라고 말했다.

그럼에도 어떤 방식이든 정부가 주택시장에 ‘시그널’을 보내야 할 시점이라는 게 중론이다. 시그널을 주지 않는 것 자체가 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 이유에서다. 또 규제의 골든타임을 놓칠 경우 참여정부의 재판이 될 수 있다는 지적도 있다. 백웅기 KDI 수석이코노미스트는 “집값 오름세가 가팔라지는 것은 서민 생활과 직결되는 만큼 문제가 크다”며 “LTV·DTI를 강화하든, 총부채원리금상환비율(DSR)로 DTI를 대체하든 정부가 집값 안정을 위한 대책을 내놓겠다는 강력한 의지만 보여도 효과를 볼 수 있다”고 말했다.

/김상훈·빈난새기자 ksh25th@sedaily.com