정부가 서울 강남 등 일부 지역의 집값 과열을 억제하기 위해 대출 규제를 검토하고 있는 가운데 과거 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화가 당시 강남3구(강남·서초·송파) 재건축 아파트의 가격 상승을 진정시키는 데 효과가 있었던 것으로 나타났다.
13일 부동산114에 따르면 2002년 이후 역대 정부는 LTV를 일곱 차례, DTI는 여섯 차례 강화했으며 LTV·DTI 기준을 완화한 것은 각각 세 차례였다.
아파트 가격 상승률 대부분 둔화
투자수요 많은 강남 민감한 반응
대출 규제 발표를 전후로 3개월간 가격 움직임을 분석한 결과 LTV·DTI를 강화하면 아파트 가격 상승률은 대체로 둔화했다.
특히 다른 지역에 비해서도 강남3구 재건축 아파트 가격의 급등세를 진정시키는 효과가 두드러졌다. 고가의 재건축 아파트의 경우 실거주 용도보다는 가격 차익을 노린 투자 수요가 많이 유입돼 대출에도 민감한 반응을 보인 것으로 분석된다.
실제로 2002년 9월 LTV를 60%로 제한하는 규제가 처음 도입된 후 3개월간 서울 아파트값은 1.2%, 수도권 아파트값은 1.8% 오르는 데 그쳤고 강남3구 재건축 단지는 0.1% 하락했다.
이 대책이 나오기 직전 3개월간 서울이 9.8%, 수도권이 8.4%, 강남3구 재건축 단지가 14.9% 오른 것과 비교해볼 때 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 강남3구 재건축이 특히 타격을 받은 것이다.
2003년엔 되레 오름폭 확대
“금리변동 등 변수들 많아
단순평가 어렵다” 지적도
2003년 10월 투기지역 내 만기 10년 이하 대출 LTV를 50%에서 40%로 강화했을 때도 규제 이전 3개월간 14.0% 올랐던 강남3구 재건축은 규제 이후 석 달간 4.6% 하락했다. 서울 아파트가 전체적으로 규제 전 9.2% 올랐다가 규제 이후 1.8% 하락했지만 강남3구의 등락폭이 훨씬 컸다. 2005년 8월 DTI 규제가 처음 도입되고 2006년 3월 투기지역 내 6억원 이상 주택담보대출의 DTI가 40%로 강화됐을 때도 강남3구 재건축 아파트값은 규제 이후 석 달간 하락 전환(9.2%→-1.1%)하거나 오름폭이 둔화(16.3%→5.2%)했다.
대출 규제 강화가 반드시 가격 하락으로 이어진 것은 아니었다. 2003년 6월 투기지역에서 3년 이하 대출 시 LTV를 60%에서 50%로 강화했지만 강남3구 재건축 가격은 규제 이후 3개월간 13.6% 오르며 규제 전(9.5%)보다 되레 오름폭이 커지기도 했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “주택가격에는 국내외 경제 상황, 금리변동, 입주물량 증감 등 다양한 변수들이 작용하기 때문에 LTV·DTI 등 대출 규제만으로 효과를 단순 평가하기는 어렵다”고 밝혔다.
