박승민(변호사, 세무사, 前판사)최근 권리금을 둘러싼 분쟁이 심심치 않게 발생하고 있다. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 2015. 5. 개정되어 상가 임차인의 권리금이 법적으로 보호받게 되었고, 이 때문에 임차인과 임대인(건물주) 사이에 분쟁이 증가한 것이다.
권리금이란 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”를 의미한다(상가임대차법 제10조의3 제1항).
그런데, 종래의 대법원 판례에 따르면, 임대인이 일정 기간 동안의 임차권을 보장하는 조건으로 임차인으로부터 권리금을 직접 수령하고도, 그 약정 기간 이전에 임대차계약을 해지하는 경우에 한하여 그 ‘잔존 기간에 해당하는 권리금’을 반환해야 했고, 그 외의 경우에는 임대인의 권리금 반환책임이 인정되지 않았다. 이에, 임대차계약이 기간 만료로 정상적으로 종료되거나, 임대차계약이 중도 해지된 경우에도 그 권리금이 종전 임차인에게 지급된 경우 등 대부분의 경우에서 임대인은 권리금 반환책임을 부담하지 않았다. 필자도 과거 판사로 재직할 당시 권리금 분쟁에 관한 사건을 종종 재판한 적이 있었는데, 대부분 사건에서 권리금에 관한 임차인의 권리를 인정하지 않았던 기억이 있다.
그러나, 2015. 5. 권리금과 관련된 상가임대차법이 개정되어 임차인의 권리금 회수기회가 법적으로 보호받게 되었다. 즉, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담하게 되었다(상가임대차법 제10조의4).
위 규정으로 임차인이 임대인에게 직접 권리금의 지급을 청구할 수 있는 것은 아니지만, 임대차계약 종료가 임박한 시점에 신규 임차인이 되려는 자와 계약을 체결하여 권리금을 지급받고, 임대인에게 주선하여 새로운 임대차계약을 체결하도록 요구하되, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않는 경우에는 손해배상으로서 자신이 받을 수 있었던 권리금 상당액을 임대인에게 청구할 수 있는 것이고, 이로써 권리금에 관한 임차인의 권리가 획기적으로 강화되었다.
최근 하급심 판결에서는, 임차인이 주선한 신규 임차인에게 기존 차임보다 40% 이상 인상된 차임을 계약 조건으로 제시하여 새로운 임대차계약이 체결되지 못한 경우 그 임대인에게 손해배상책임을 인정한 사례가 있다.
한편, 상가임대차법에 의해 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간은 최대 5년으로 제한되는데, 최초 임대차계약으로부터 5년 이상이 경과한 임차인에게도 권리금 보호 규정이 적용될 수 있을 것인지 문제된 사례가 있다. 이 경우, 만일 권리금 보호 규정이 그대로 적용된다면 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 사실상 강제하게 되어 임대인의 소유권행사에 장애를 초래할 수 있고, 반대로 권리금 보호 규정이 적용되지 않는다면 오랫동안 같은 장소에서 자신의 영업을 통해 유형?무형의 재산적 가치를 형성한 임차인의 권리가 보호받지 못하는 문제가 발생할 수 있다.
그런데, 최근 이에 관한 서로 상반된 입장의 하급심 판결이 선고되었고, 아직까지 대법원 판결은 선고되지 않은 상황이다.
이처럼 권리금에 관한 상가임대차법 규정은 시행 된지 2년 남짓에 불과하여 충분한 사례가 축적되지 않았고, 대법원 판결도 아직까지 정립되지 않은 부분이 많다.
따라서, 자신의 권리금이 보호될 수 있는지, 권리금을 보호받기 위해서 어떠한 절차나 수단을 강구해야 하는지 등 문제는 법률전문가와 상의하는 것이 필요하고, 가급적 임대차기간이 만료되기 이전에 미리 법률전문가의 도움을 받는 것이 더욱 중요하다. 계약기간 종료 이전에 필요한 조치를 하지 아니하여 이러한 권리를 상실할 가능성도 있기 때문이다.
