‘지상권’이란 현 민법에서 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리’로 등기된 권리라고 규정한다. 이와 달리 등기된 권리는 아니지만 일정한 요건을 갖출 경우 지상권을 갖는 것으로 인정하는데 이를 ‘법정지상권’이라고 한다. 법정지상권은 △토지에 (근)저당권을 설정할 당시에 건물(수목, 공작물)이 있고 △토지 소유자와 건물 소유자가 동일인이었다가 △경매를 통해서 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우에 성립하게 된다.
이런 조건을 뒤집어 생각해보면 대지에 근저당권이 설정된 이후에 건물을 신축하거나 나무 등을 심을 경우, 미등기건물을 취득했을 때는 ‘법정지상권’이 성립할 수 없다는 말이 된다. 또 법정지상권이 성립되지 않는 대표적인 것이 ‘컨테이너’와 ‘비닐하우스’다. 이 지상물들은 이동이 가능하고 토지에 정착하는 구조물이라고 보기 어렵다는 점에서 법정지상권이 성립할 수 없다.
한 업계 관계자는 “입찰하고자 하는 토지에 타인 소유의 지상물이 있을 경우 정확한 소유관계 및 낙찰 후의 철거나 지상물 소유자와의 협의 가능성을 충분히 검토하고 입찰에 임해야 한다“고 말했다.
다만, 법정지상권에 대한 주의는 필요하지만 겁부터 먹을 필요는 조언도 나온다. 많은 사람들이 기피하는 물건에 적절한 방안을 접목하면 되레 수익을 가져다 줄 수 있는 경우도 생긴다는 설명이다. 지상권이 있는 건물은 낡고 노후한 것들이 많아 폐허가 되거나, 헐고 새 건물을 짓는 등의 정비 과정이 필요한 경우가 많다. 이에 싼 가격에 토지를 낙찰 받은 뒤 재건축 등이 진행될 때까지 기다린 뒤 건물을 철거하고 재산권을 행사한다는 전략이다. /이완기기자 kingear@sedaily.com
