정부가 ‘가구 수’를 늘릴 수 있는 수직증축 리모델링을 허용한 것은 지난 2014년 4월부터다. 리모델링 활성화를 위해서는 수직증축이 필요하다는 판단 때문이다. 특히 분당 등 1기 신도시에서 이 같은 리모델링 움직임이 활발하다. 이런 가운데 국토교통부가 수직증축 리모델링 관련 규제를 강화하겠다고 나서면서 업계에 비상이 걸렸다. 핵심은 2차 안전진단을 한층 강화하고 분담금 변동내역 공개도 의무화하는 방안이다. 그간 정부는 재건축은 옥죈 반면 리모델링에 대해서는 행정절차 간소화 등 장려 정책을 추진해왔다. 이런 상황에서 안전 관련 규제를 강화하기로 한 것이다. 문제는 이 같은 안전 관련 규제가 또 다른 악재로 작용할 수 있다는 점이다. 분당·평촌 등 1기 신도시 수직증축 리모델링 단지의 경우 타격도 예상된다. 한 리모델링 업계 관계자는 “안전의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다”면서도 “다만 착공 전까지 여러 차례 안전성 검토를 하는데 추가로 규제가 강화되면 사업 기간이 길어지고 공사비 등이 늘어나 사업성이 줄어들 수 있다”고 우려를 표명했다.
◇ 수직증축 리모델링, 안전 규제 강화로 선회=그간 정부와 주요 지자체들은 리모델링을 장려하는 방향으로 정책을 펴왔다. 재건축은 집값 상승의 주 요인으로 보고 규제한 반면 리모델링에 대해서는 행정·금전적 지원을 해왔다. 실제로 경기도 성남시는 리모델링 시범단지를 선정해 안전성 검토 비용 등을 보조하고 있다. 서울시도 지난해 ‘서울형 리모델링 사업’을 통해 7개 단지를 선정해 지원하고 있다.
리모델링은 초과이익환수제 적용 대상도 아니고 가능 연한도 준공 후 15년으로 재건축(30년)보다 짧아 서울 및 분당을 비롯한 수도권 주요 단지들이 추진해왔다. 리모델링협회에 따르면 서울 및 수도권에서 22개 단지(조합설립 기준)가 리모델링을 추진하고 있다.
문제는 정부가 안전 문제에 대해서는 민감하게 반응하면서 규제를 강화하고 있다는 점이다. 수직증축 리모델링은 크게 조합설립→1차 안전진단→건축심의→행위허가 →이주 및 철거→2차 안전진단→착공 순으로 진행된다. 정부는 이번 주택법 시행규칙 및 개정안을 통해 2차 안전진단 절차를 강화하고 기존 말뚝(건물 무게를 떠받치는 파일)의 설계지지력이 예상에 못 미치면 조합에 재설계를 요구할 수 있도록 했다.
이동훈 리모델링협회 법규위원장은 “착공 전까지 1차 안전진단과 두 차례의 전문기관 안전성 검토를 진행하고 있어 2차 안전진단에서 안전상 문제가 발견되기는 쉽지 않다”며 “안전 규정을 강화하는 큰 방향에는 동의하나 절차가 추가되면서 수직증축 리모델링 사업성이 떨어질 수 있다”고 말했다.
◇ 1기 신도시 악재, 내력벽 철거 유보까지 겹악재=여기에 정부가 내력벽 철거 허용 여부 결정을 당초 올 3월에서 연말로 연기한 것도 수직증축 리모델링 단지들에는 악재로 작용하고 있다. 내력벽은 건물 하중을 견디기 위해 만든 벽이다. 2014년 수직증축 리모델링이 허용되면서 리모델링협회나 리모델링 추진 아파트들은 다양한 평면 구성을 위해 세대 간 내력벽 철거 규제를 완화해줄 것을 요구해왔다. 하지만 안전성 우려가 끊임없이 제기되자 국토부는 2019년 3월에 허용 여부를 최종 발표한다고 밝힌 바 있다.
이런 가운데 허용 여부 결정은 올해 말로 연기될 것으로 보인다. 2018년부터 내력벽 관련 조사가 본격 시행돼 올해 말쯤 연구가 마무리될 것으로 보이기 때문이다. 연구용역을 시행 중인 한국건설기술연구원의 한 관계자는 “예산 편성이 늦어져서 지난해부터 본격 현장실험 등을 진행했다”며 “일정상 올해 말은 돼야 연구 결과를 종합해 최종 결론에 도달할 수 있을 것”이라고 말했다.
리모델링 추진 단지들은 공간 설계에 제약을 받아 사업성이 떨어진다며 철거 허용이 이뤄져야 한다는 입장이다. 하지만 최근 지진 등 자연재해가 예전보다 늘고 있고 건설사고도 빈번하게 발생하면서 현 정부가 안전에 상당한 신경을 쓰고 있어 내력벽 철거 조치가 이뤄지기는 쉽지 않을 것으로 전망되고 있다. 정부가 안전진단 관련 규제를 대폭 강화한 것도 이 같은 맥락으로 이해되고 있다.
사정이 이렇다 보니 수직증축 리모델링 시장이 피기도 전에 위축될 수 있다는 분석이 나오고 있다. 안전진단이 강화되는 데다 내력벽 철거까지 안 될 경우 사실상 사업 추진이 현실적으로 불가능하기 때문이다. 분당·평촌 등 1기 신도시에서 수직증축 리모델링을 추진 중인 노후 단지가 우선 타격을 입을 것으로 보인다.
정비업계가 수직증축 리모델링을 선호하는 것은 수익성 때문이다. 만약 이것이 불가능해지면 리모델링의 수익성을 담보하기가 어렵다. 한 정비사업 관계자는 “안전 규정 강화로 수직증축 리모델링을 추진하기가 더욱 까다로워졌다”며 “분당 한솔 주공5단지처럼 복층형 설계나 수평증축 등으로 선회하는 단지들이 늘어날 수 있다”고 말했다.
