'집값 新新新'…현금부자만 돈 버는 부동산 정책의 비극

서울 강남구 대치동 대장주인 ‘래미안대치팰리스’. 이 단지의 전용 59㎡(공급면적 25평형)는 지난달 20일 3.3㎡당 1억원꼴인 25억원에 거래됐다. ‘6·17대책’ 이후 사상 최고가 기록이다. 강남권에서 3.3㎡당 1억클럽 가입은 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’에 이어 두번째다. 강남권에서는 대책 이후 여러 단지에서 신고가가 동시다발적으로 나오고 있다. 전세시장도 난리다. 대책 이후 1억~2억 뛴 단지가 잇따르면서 한국감정원 기준으로 지난 6월 서울 아파트 중위 전세가격은 통계 작성 이후 최고치를 기록했다.

‘6·17대책’의 역효과가 갈수록 커지면서 부동산시장이 출렁거리고 있다. 규제 수준이 상향 평준화되며 서울의 경우 강남은 물론 외곽지역에서도 신고가 행진이 멈추지 않고 있다. 규제지역에서 빗겨난 김포·파주·천안·계룡시 등에서는 풍선효과가 지속되고 있다. 설상가상으로 전세시장의 매물도 씨가 마르고 있다. 세입자들은 대출규제에 매물감소, 그리고 껑충 뛴 전셋값에 신음하고 있다.

2일 서울경제가 주요 지역을 조사한 결과 재건축단지에서도 신고가가 등장했다. 송파구 잠실동 주공5단지 전용 82㎡가 지난달 19일 24억3,000만원에 거래되며 전고가를 넘어섰다. 영등포 여의도 공작 91㎡도 지난달 27일 16억9,000만원에 손바뀜되며 전고가보다 2억3,000만원 올랐다. ‘노도강금관구’ 등 이른바 외곽지역에서는 신고가가 잇따르고 있다. 노원구 중계동 한화꿈에그린 전용 125㎡는 대책 발표 다음날인 지난달 18일 8억6,000만원에 실거래됐다. 이는 직전 거래가와 비교하면 3,000만원 오른 가격이다.

전월세시장도 난리다. 마포구 현석동 강변힐스테이트 전용 114㎡는 대책 이후 8억원에 전세계약이 이뤄졌다. 올 3월의 6억2,000만원에서 껑충 뛴 가격이다. 대치동 래미안대치팰리스 전용 94.49㎡의 전세매물은 호가 기준 18억원 수준으로 1억원이 올랐다. 강남발 전세난은 인근 분당·하남 등 수도권으로 확산되고 있다.



이 같은 흐름은 통계에서도 드러난다. 이번주 한국감정원 주간 아파트 값 통계에 따르면 서울 아파트가격은 0.06% 오르며 전주와 동일한 상승폭을 유지했다. 반면 전세가는 전주 0.08%에서 이번주 0.10%로 오름폭이 커졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부 정책이 신뢰를 잃었다. 수요와 공급을 동시에 억제한 것이 화를 자초했다”며 “대출규제도 풀어주고 도심 공급을 확대하는 쪽으로 정책 방향을 바꿔야 한다”고 충고했다.

# 서울 영등포구 여의도 시범아파트는 입주 50년 차의 ‘흉물’ 단지다. ‘6·17부동산대책’에서 정부는 재건축 규제를 더 강화했다. 그런데 이 단지의 전용 156.9㎡는 대책 이후인 지난달 20일 22억7,000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 해당 단지의 전용 61㎡ 또한 지난달 23일 12억원에 거래 신고되며 전 고가를 훌쩍 뛰어넘었다.

# 분당 수내동 ‘양지마을 5단지’ 전용 101.93㎡의 경우 한 달 새 전세가가 2억원 이상 급등했다. 올해 5월12일 6억3,000만원에 전세계약이 체결됐지만 대책 발표 이틀 만인 6월19일 8억4,000만원에 거래됐다. 이매동 ‘이매촌(청구)’ 아파트 전용 59㎡의 전세가도 5월 말 4억4,000만원에서 6월20일 5억7,000만원으로 올랐다.



정부가 주택시장 안정을 위해 의욕적으로 내놓은 6·17대책 이후 시장의 모습이다. 규제지역으로 묶인 일부 지역은 안정세를 보이고 있지만 서울 전역과 수도권·지방 인기 지역의 매매와 전세시장은 한마디로 ‘대란’ 수준에 가깝다는 것이 시장의 평가다. 전세 매물은 아예 씨가 말랐으며 집주인들은 가격이 더 오를 것으로 기대하며 매물을 거둬들이는 상황이다. 강남의 한 중개업소 관계자는 “규제도 규제지만 보유하면 더 오른다는 심리가 커졌다”며 “현지에서는 정부가 서울 집값을 절대로 잡을 수 없을 것이라는 이야기가 돌고 있다”고 말했다.

이번 6·17대책으로 규제지역이 확대됐다. 즉 규제 수준이 상향 평균화된 것이다. 전문가들도 대책이 발표됐을 때 서울 등 인기 지역의 쏠림이 더 심화될 것을 우려했다. 이 같은 사실은 서울경제가 대책 이후부터 지난달 30일까지 이뤄진 전국 아파트 매매 거래를 조사한 결과에서도 드러났다.

국토부 실거래가 자료를 분석한 결과 ‘6·17대책 이후(6월17~30일)’ 이뤄진 전국 아파트 거래의 49%가 서울·경기·인천 지역에서 발생했다. 세부적으로 보면 전체 1만8,188건 중 서울 1,648건(9.1%), 경기 6,140건(33.8%), 인천 1,096건(6.0%)으로 총 8,884건에 달한다. 잇따른 부동산대책에도 ‘수도권 쏠림 현상’이 여전한 것이다. 수도권 지역의 아파트 값 상승세도 가파르다. 한국감정원이 2일 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면 수도권 아파트의 매매가 변동률은 0.16%에 달한다. 그 전주에는 이보다 높은 0.28%를 기록했다. 서울도 전주와 같은 0.06%의 오름폭을 유지했다.

서울에서는 신고가 행진이 이어지고 있다. 잠실 지역 대장 아파트단지인 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’의 경우 대책 이후 신고가 거래가 연이어 나왔다. 리센츠 전용 84㎡는 지난달 22일 23억원에 거래되며 전 고가(22억원)보다 1억원 이상 올랐다. 엘스 전용 84㎡ 역시 지난달 20일 전 고가보다 3,000만원 비싼 22억원에 손바뀜이 이뤄졌다.

강북·노원·관악구 등 중저가 단지가 밀집한 외곽 지역에서도 신고가 거래가 잇달았다. 강북구 미아뉴타운의 ‘두산위브트레지움’은 대책 이후 전용 85㎡가 전 고가보다 5,000만원 이상 뛴 8억원에 매매됐다. 이달 초만 해도 5억원대 후반에 거래되던 ‘미아SK북한산시티’ 84㎡도 지난달 20일 6억5,000만원에 팔렸다. 노원구 상계동의 ‘상계주공6단지’ 59㎡ 역시 전 고가보다 3,000만원 오른 6억3,000만원에 거래됐다.

풍선효과도 여전하다. 대책 이후 지역별 아파트 거래량을 분석해보면 김포와 파주의 거래량 비중이 큰 폭으로 늘었다. 대책 전 경기도 전체 아파트 거래량 대비 김포 아파트 비율은 2.7%에 불과했지만 대책 이후 17.9%로 급등했다. 파주도 대책 전 거래 비중이 1.7%에 지나지 않았지만 대책 이후 5.7%로 확대됐다.

전세시장도 난리다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 잠실동 리센츠 전용 84㎡가 지난달 29일 14억원에 전세 계약이 체결됐다. 해당 평형 기준 신고가다. 월별 최고가를 보면 4월 10억원, 5월 12억5,000만원에서 6월에는 1억5,000만원 뛴 14억원에 계약이 체결된 것이다. 올 들어 월별 최고 전세가가 단계적 상승 곡선을 그리고 있다.

신고가는 이 지역에서만 나온 것이 아니다. 강남구 도곡동의 ‘도곡렉슬’은 지난달 29일 전용 134.9㎡가 21억5,000만원에 전세 계약됐다. 한 달 전인 5월25일 체결된 직전 거래(18억8,000만원)보다 2억7,000만원 뛴 가격이다. 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 84.98㎡도 5월 말까지만 해도 12억원에 전세 거래됐지만 한 달 후인 6월23일에는 이보다 3억원 높은 15억원에 거래가 이뤄졌다. 전세뿐 아니라 월세 가격도 훌쩍 뛰었다. 송파구 잠실동 ‘엘스’의 경우 전용 84.8㎡의 5월 월세(준전세) 거래는 보증금 6억원에 월 72만원 수준이었지만 6월 들어 보증금 7억원에 월 100만원으로 올랐다. 한 달 새 보증금만 1억원이 뛰고 월세도 함께 오른 것이다.



수도권인 하남도 전세가가 고공행진을 이어가고 있다. 지난달 초 5억8,000만원에 전세 계약된 하남 학암동 ‘위례신도시엠코타운센트로엘’ 전용 95.43㎡의 경우 6월20일에는 6억8,000만원에 거래됐고 현재 호가는 7억2,000만원까지 나와 있다. 전국 전셋값도 상승세다. 지난해 9월9일 이후 이번주까지 전세가 상승세가 계속되고 있다. 서울과 마찬가지로 전국 전셋값도 장기 오름세를 이어가고 있는 것이다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “정부의 집값 정책이 신뢰를 잃은 지 오래된 것 같다. 시장은 반복된 규제에 학습효과가 생겼다”며 “현 정부의 수요억제 위주의 정책으로는 면밀하게 규제한다고 해도 일시적 안정만 이룰 가능성이 다분하다”고 우려했다.



정부의 6·17부동산대책으로 주택담보대출이 어려워지면서 수도권 입주단지들의 예비입주자들이 반발하고 나섰다. 이들은 최근 인터넷 커뮤니티 등을 통해 조직화하고 단체행동까지 예고했다. 개별 단지에서도 건설사와 교섭에 나서는 모습이 나타나고 있다. 한 예비입주자는 “이번 대출규제로 잔금대출 가능금액이 크게 줄면서 내 집 마련 계획이 수포로 돌아갈 위기에 처했다”며 “현재 비슷한 상황에 놓인 실수요자들이 모여 연대대응을 본격화할 예정”이라고 말했다.

부동산 업계에 따르면 수도권 대다수 지역을 ‘조정대상지역 및 투기과열지구’로 묶은 지난 6월 국토교통부의 부동산대책으로 피해를 입은 사람들이 ‘6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임’ 카페를 개설해 규제에 따른 피해자들을 한데 모으고 있다. 이들은 현재 매일같이 네이버 등 주요 포털 사이트에서 일정 검색어를 순위에 올리는 등의 운동을 이어가고 있다.

2일 오후2시에는 ‘617 헌법 13조 2항’이라는 키워드를 네이버 검색어 랭킹에 등재시켰다. 헌법 제13조 2항은 ‘모든 국민은 소급 입법에 의해 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다’는 내용으로, 소급 입법 금지의 원칙을 규정하고 있다. 즉 6·17대책이 위헌적이라는 주장이다. 앞서 지난달 30일에는 ‘6·17 소급 위헌’ 키워드를, 이달 1일에는 ‘김현미 장관 거짓말’을 실시간 검색어 순위에 올리기도 했다.

또 해당 모임은 4일 서울 신도림역 1번 출구에서 단체행동을 예고하기도 했다. 해당 카페 임시운영진은 “무책임한 정책 남발로 집값을 폭등시켜 실수요자를 좌절시킨 데 이어 하루아침에 벌어진 대출규제로 실거주할 집을 송두리째 빼앗아버린 정부를 규탄한다”고 밝혔다. 국토부는 앞서 6·17대책을 통해 수원·인천 연수구 등의 지역을 투기과열지구로 격상시키고 파주·김포 등 접경지역 및 자연보전권역을 제외한 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 편입시켰다. 이 때문에 앞서 청약을 받은 단지들의 수분양자들은 강화된 주택담보인정비율(LTV)을 적용받아 중도금·잔금을 마련하는 데 어려움을 겪게 됐다.

전문가들은 정부가 현재의 부동산 정책 기조를 이어갈 경우 계속 부작용만 키울 수 있다며 ‘발상의 대전환’을 요구하고 있다. 대출 규제 강화 및 규제지역 확대 등 ‘두더지 잡기 식’ 규제에서 벗어나 오히려 실수요자들에게 언제든 내 집을 살 수 있게 대출 문호를 더 넓혀주고 세 부담을 낮춰 거래를 활성화시켜 가격을 안정화해야 한다고 충고한다. 현재 나타나는 ‘패닉 바잉(Panic Buying·공포에 기인한 사재기)’은 집값이 오르고 내리고의 문제보다 대출이 갈수록 줄어드니 지금이라도 사야 한다는 절박감이 작용하고 있다는 것이다.

동시에 서울 외곽의 3기 신도시 위주에서 벗어나 수요자가 원하는 곳에 공급을 확대하겠다는 시그널을 시장에 줄 필요가 있다고 강조했다. 임미화 전주대 교수는 “현재의 부동산 대란을 100% 정책 실패로 돌릴 수는 없다. 하지만 22차례의 대책이 오히려 시장을 왜곡시킨 것은 엄연한 사실”이라며 “전방위적으로 부동산 정책 전환을 검토할 때가 됐다”고 강조했다.

갈수록 강도를 더해가는 수요억제 정책에 대해 전문가들은 과감한 수정이 필요하다고 지적한다. 이창무 한양대 교수는 “현재 정책은 (수요억제라는) 한쪽 면만 보고 몰아붙이고 있다”며 “이렇다 보니 현금부자만 돈을 버는 등 정책의 비극이 발생한다”고 말했다. 이 교수는 이어 “무주택자 등 실수요자에게 내 집 마련을 할 수 있는 적정한 대출 기회를 줘야 한다”고 덧붙였다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “규제지역 확대는 오히려 학습효과만 더 키우고 있다. 수요자들이 집을 사고 싶은데 오히려 못사게 막고 있다”며 “수요 관리는 너무 과하면 안 된다. 오히려 실수요자들이 좀 더 내 집 마련을 손쉽게 할 수 있도록 규제를 완화해야 한다”고 강조했다.



양도소득세와 보유세를 동시에 늘리는 정책 방향도 수정이 필요하다는 지적이 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “양도소득세가 거래를 유도한다는 점에서 큰 범주에서 거래세로 볼 수 있지만 정부는 취득세만 거래세로 인정하고 있다”며 “정부는 시세차익을 환수해야 한다고 보니까 결국 거래세와 보유세가 모두 높아져 시장에 매물 잠김 현상이 나타난다”고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장도 “보유세 부담능력이 없는 사람들이 월세에 전가시키는 것도 한계가 있다”며 “퇴로를 열어주지 않는다는 점에서 양도세 부분에 대해서는 정책 실패를 인정해야 한다”고 수정을 제언했다.

권대중 명지대 교수도 “공급을 억제하고 수요를 억제한 것이 현 정책의 가장 큰 문제점”이라며 “대출 규제를 풀어 언제든 집을 살 수 있는 신호를 시장에 보내야 안정화될 수 있다”고 강조했다. 6억원과 9억원·15억원 등 대출 제한을 위한 가격 기준선도 재검토가 필요하다는 지적이 나왔다. 임 교수는 “높은 가격이 기준선 아래로 떨어지기보다 낮은 가격이 기준선에 맞춰 오르는 결과가 나왔다”며 “현금이 있지 않으면 대출로 집 사기는 힘든 구조가 됐다”고 꼬집었다.

전문가들은 동시에 공급 확대 정책의 수정을 주문했다. 3기 신도시 등 물량 위주에서 벗어나 수요자가 원하는 곳에서 공급을 늘린다는 신호를 시장에 줄 필요가 있다는 설명이다. 이 교수는 “가격이 오르면 ‘왜 오르냐’하고 누르기보다 상승하는 시장의 힘을 이용해 재건축·재개발 공급을 늘려야 한다”며 “그것이 정책실패를 막을 수 있는 방법이다. 개발기간 동안 재건축 투기 우려도 있지만 그럼에도 해답은 공급밖에 없다”고 역설했다. 임 교수도 “수요가 있는 곳에 공급이 있다는 시그널을 줘야 한다. 이런 곳에서 몇천 가구만 신규로 입주해도 가격 안정에 큰 도움을 준다”고 말했다.

권 교수는 “재개발·재건축을 풀어주고 서울 35층 층수 규제도 다시 한 번 생각해봐야 한다”며 “오히려 시중 유동성을 줄이기 위해 3기 신도시 규모도 2기 신도시 반 정도로 축소하는 것도 고려해볼 필요가 있다”고 충고했다. 함 랩장은 “공급 확대를 위해 재건축의 각종 규제를 풀어야 한다”고 지적했다. 오히려 재건축 규제가 공급 절벽 우려를 더 가중시키고 있다는 설명이다.

정비사업 규제 완화시 가격 상승 우려에 대해서도 이 교수는 “규제를 강화해 재건축 아파트값이 단기간에 조정되더라도 결국 공급이 줄어든다는 우려로 신축 아파트가 오르게 된다”며 “그러면 재건축 아파트 가격은 이미 많이 오른 신축 아파트를 따라가게 된다”고 했다. 규제를 하면 재건축 가격이 신축보다 떨어져 전체 시장 가격이 안정될 것 같지만 오히려 공급 부족 우려로 기존 신축 아파트 가격이 많이 오르기 때문에 결국 재건축 아파트 절댓값이 더 오른다는 것이다.