서러운 '전세 난민'...서울 아파트 평균 전세가 5억 돌파 '초읽기'

이르면 이달 중 서울의 아파트 전세 평균값이 5억원에 다다를 전망이다. 6·17 대책과 7·10대책, 임대차3법으로 이어지는 일련의 정책 추진 과정에서 전세 가격 상승세가 가팔라졌다.

3일 월간 KB주택가격동향에 따르면 7월 서울 아파트의 평균 전세가격은 4억9,922만원을 기록했다. 전달(4억9,148만원)보다 774만원이 올라 통상적인 상승세를 뛰어넘었다. 지역별로는 서울 강북 14개구의 평균 아파트 전세값이 7월 4억180만원을 기록해 KB국민은행이 관련 통계를 작성한 2011년 6월 이후 처음으로 4억 원을 넘어서기도 했다. 강남 11개구는 5억8,484만원이다.



부동산 업계에서는 전세값이 치솟는 일차적인 원인으로 6·17 대책과 7·10 대책으로 인한 전세 매물 감소를 꼽는다. 정부는 지난 6·17대책에서 재건축 조합원이 새 아파트 분양권을 받으려면 2년을 실거주하도록 했다. 은마아파트 등 재건축 투자자들이 세입자를 내보내고 직접 입주해야 하는 수요가 커졌다. 이어 7·10 대책에서는 다주택자의 보유세와 양도소득세를 강화하는 내용을 발표하면서 세를 주던 집을 정리해야 하는 상황이다. 특히 지난 6월부터 임대차 3법 논의가 본격화하면서 집주인들 사이에서 법 시행전 미리 4년 치의 임대료 상승분을 반영해 보증금을 책정하는 움직임이 나오기도 했다.

이에 지난 5월까지 4억9,000만원에도 거래됐던 서울 서대문구 북가좌동의 DMC래미안e편한세상 전용 84.95㎡는 7월 15일 8억원에 전세계약됐다. 1995년 준공한 서울 성동구 행당동 신동아 전용 84.99㎡는 지난달 22일에 6억 원 거래됐다. 해당 면적의 기존 거래는 4억5,000만원이었는데 1억5,000만원이 올랐다.



앞으로 전세 가격은 더욱 상승할 것이라는게 시장과 기관의 공통된 전망이다. 한국은행은 지난달 유경준 미래통합당 의원에게 제출한 자료에서 “(전세가격은) 하락요인보다 상승요인이 더 우세하다”고 밝혔다. 임대인의 월세 선호 현상 등으로 전세 공급은 감소하는 반면, 전세자금대출 여력 증가나 청약대기 수요 증가 등의 요인으로 전세 수요는 높아 전세가격이 계속 높은 수준에서 유지될 가능성이 크다는 게 한은의 설명이다.

실제 낮은 금리 상황과 전월세 전환율 등을 고려할 때 임차인들 입장에서는 전세가 유리하다. 현재 기준 주택임대차 보호법에 따른 전월세 전환율 상한은 4%다. 이에 5억원을 월세로 낼 경우 월 약 166만원에 연 2,000만원, 2년간 4,000만원을 월세로 지급한다. 반면 은행 연합회 기준 가장 저렴한 대출 상품을 이용하면 전세로 살 경우 2년간 내야하는 이자는 1,750만원에 그친다. 월세와 비교해 2,250만원 가량 전세가 유리하다.



한편 서울 아파트 전셋값 상승률은 2018년 4월부터 2019년 6월까지는 15개월 중 10개월이 하락을 기록할 정도로 안정세를 보였다. 그러다 지난해 하반기 집값이 상승하면서 전셋값도 같이 오르기 시작했으며 특히 임대차 3법 논의가 본격화한 지난 6월 이후 급등했다. 지난달의 경우 서울 전셋값 상승률은 1.00%로 전세대란 논란이 컸던 지난 2015년 4월(1.10%) 이후 5년 3개월만에 가장 높았다.