토지거래허가구역 지정부터 GTX 노선 발표, 부동산 대출 규제 완화 논의, 새로운 국토교통부 장관 임명까지 하루가 멀다하고 부동산 관련 이슈들이 쏟아지고 있습니다. 쏟아지는 이슈 속에서도 부동산 이슈 핵심을 파악할 수 있도록 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭’에서 송승현 도시와 경제 대표를 만나 2021년 상반기 부동산 키워드 세가지에 대해 들어보았습니다.
다음은 송승현 대표와 ‘집슐랭’ 기자가 나눈 문답입니다.
▲ 현재 부동산 시장을 이끄는 키워드 세가지를 꼽는다면?
△ 첫번째는 헌 것이라고 볼 수 있습니다. 오세훈 서울시장 취임 이후 활황세를 보이고 있는 재건축·재개발 물건이 되겠죠. 또 하나는 실수요를 꼽고 싶습니다. 부동산 급등세 때문에 대기 중인 실수요자 때문에 전세 가격이 계속 불안정한 모습을 보이고 있습니다. 마지막 키워드는 교통이라고 볼 수 있겠습니다. GTX 같은 대형 교통 호재 등이 대기·발표 중이기 때문입니다.
▲ 현재 재건축·재개발 시장은 토지거래허가구역 지정 후 어떤 흐름을 보이고 있는가?
△ 현재 부동산 시장을 살펴보면 재보궐 선거 이후로 기존의 변화와는 좀 결이 다르긴 하지만 풍부한 유동성을 바탕으로 자산시장으로 계속해서 자금이 유입되고 있습니다. 규제지역으로 지정되지 않은 재건축 단지라든지 노후된 주택들의 가격 변동폭이 심해진 것이 큰 특징이고요. 또 수도권 일대의 교통 호재가 있는 지역으로의 자금 흐름도 눈여겨볼만 합니다.
새로운 서울 시장이 취임한 후 정비사업 활성화나 민간 공급을 확대하겠다는 공약이 발표됐기 때문에 시장에 공급 시그널이 확실히 전달된 상황입니다. 또 최근 오세훈 시장이 재건축·재개발 사업 지역을 토지거래허가구역 지정한 것도 시그널 자체가 규제보다는 호재로 받아들여지고 있는 상황입니다. 규제가 아닌 정비사업의 빠른 진행을 위한 포석으로 보고 향후 지구단위계획 결정고시 등 후속 발표가 뒤따를 것이라는 기대감이 있기 때문입니다.
물론 토지거래허가구역이라는 규제가 굉장히 강도 높은 규제이기는 합니다. 하지만 그 규제를 뚫을 만한 규모의 자본이 현재 시장에 없는가 고민해봤을 때, 그렇지 않다는 것이 중요합니다. 규제를 뚫을 수 있는 자산가들이 굉장히 많은 상황입니다.
게다가 토지거래허가구역으로 지정된 ‘잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담)’의 경우는 사실 단순히 투자자본만 들어가는 지역이라고 보기 어렵습니다. 실거주 수요자들도 굉장히 만족하는 입지이기 때문입니다.
실제로 토지거래허가구역의 규제에 실제로 단속 대상이 된 사례도 4건 정도 밖에 되지 않습니다. 실거주가 가능하기 때문입니다. 그렇기 때문에 토지거래허가구역이라는 규제에 대해서도 장기적으로 검토해볼 필요가 있다고 생각합니다. 또 이번 토지거래허가구역 지정으로 인해 묶이지 않은 향후 3~5년 내에 재건축을 목표로 하고 있는 단지들은 이미 토지거래허가지역 제도를 분석하면서 대비 중이겠죠.
▲ 강남구를 중심으로 아파트 증여가 역대급으로 증가했다. 재건축·재개발에 대한 기대가 반영됐다고 볼 수 있는가?
△ 증여는 늘 수밖에 없는 환경입니다. 주택 공급이 원활하지 않기 때문에 소위 ‘똘똘한 한 채’는 매각을 하고 새롭게 취득하기가 어렵거든요. 또 거래세 비중이 상당히 높기 때문에 매각 후 재취득도 어렵고, 양도에 대한 차익도 기대하기가 어렵습니다. 여기에 더해 보궐선거 이후 재건축에 대한 기대감도 시장에 반영되면서 재건축이 기대되는 물건을 중심으로 증여가 활발히 이루어지고 있습니다. 물론 매각을 할 경우 약간의 절세를 할 수는 있겠지만 결국엔 미래 가치를 포기하는 것과 다름없거든요. 결국 증여가 늘어난다는 것은 부동산 상승에 베팅한 다주택자가 많다는 것을 뜻합니다. 특히 이런 증여는 강남 3구에서 활발하게 이루어지고 있거든요. 현재 강남 3구의 경우 매매보다 증여 건수가 훨씬 더 많은 것으로 나타나고 있습니다.
이런 상황을 놓고 증여에 대해서도 규제를 강화해야 하는 것 아니냐는 여론이 나오고 있는데요. 만약 그렇게 된다면 시장의 거래세를 계속 증가시키는 것이기 때문에 시장에 부정적인 시그널을 줄 수도 있다고 생각합니다.
▲ 실수요자들을 위한 대출 규제 완화, 어떻게 전망하나?
△ 개인적으로는 무주택자뿐만 아니라 1주택자에게도 대출규제 완화가 필요하다고 보는 입장이거든요. 왜냐하면 1주택자가 주거 이동을 해줘야 또 무주택자가 1주택자가 거주하던 그 공간으로 이동을 할 수 있기 때문입니다. 이런 것들이 잘 이루어지려면 거래세까지도 함께 조정이 필요하겠죠.
물론 대출 규제 완화를 단기간에 대폭 완화하는 것은 어려울 것으로 보입니다. 시중에 유동자금이 많아지는데다가 ‘영끌’이 유행하고 있는 현 시점에서 대출 규제를 단번에 완화해버린다면 주택 매입이 급격히 증가해 시장에 불안을 가할 수 있기 때문입니다. 따라서 점진적으로 시장의 환경을 고려하는 선에서 풀어주는 것이 필요합니다.
저는 대출 규제에 대한 패러다임을 바꾸는 시도도 필요하다고 생각합니다. 사람이 평균적으로 생애에 3번 정도 이사를 한다고 하는데요. 이 주기에 맞춰서 개인 별로 생애 3번 정도는 대출 규제를 완화해주는 등 바우처 형식의 대출 규제 완화에 대해서도 생각해볼 필요가 있다고 봅니다.
▲ 30대 실수요자를 중심으로 오피스텔 선호 현상이 나타나고 있는데
△ 부동산 공급자와 수요자 각각에게 장점이 있기 때문입니다. 우선 공급자 입장을 살펴보자면 건설사도 규제가 많기 때문에 그 규제를 피할 수 있는 중소형 오피스텔을 계속 공급하고 있는 상황입니다.
수요자 입장에서는 청약 1순위 자격을 유지할 수 있다는 점에서 오피스텔이 매력적입니다. 오피스텔만 보유하고 있을 경우에는 청약 제도상 무주택자로 간주되기 때문입니다. 또 조정대상지역이나 투기과열지구에서는 오피스텔만 보유한 경우 추가 주택 구입으로 취급 받지 않아 대출을 활용할 수 있다는 점도 큰 장점이죠.
다만 오피스텔을 매입할 때 주의할 점들은 분명 있습니다. 양도세 중과를 할 때 실제로 거주하고 있는 오피스텔의 경우에는 주택 수로 간주가 됩니다. 또 주거용 오피스텔을 취득한 상태에서 조정대상지역에 추가로 주택을 취득할 경우 취득세 중과세가 적용되기 때문에 세금 납부에 대한 계획이 필요합니다. 또 투기과열지구 또는 조정대상지역에 공급되는 100실 이상의 오피스텔은 소유권이전등기시까지 전매제한의 규제가 적용되기 때문에 모든 사항에 대해서 고려해보고 자금 계획을 충분히 세운 후 매입하는 것이 중요합니다.
▲ GTX-D노선이 발표된 후 김포, 검단 주민들의 공분을 사고 있는데
△ 그럴 수밖에 없죠. 임대차 3법이 도입되고 나서 전세난 때문에 수도권까지 밀려나간 사람들이 김포 지역에 주택을 매입하게 된 것이고 매입을 결정하는 데 GTX에 대한 기대도 분명히 작용했을 것이기 때문입니다. 실제로 김포에 거주하는 주민들의 직장을 살펴보면 대부분 서울이었습니다. 매일 서울로 출퇴근을 하는데 계속해서 교통의 불편을 감수하고 살아야 한다면 화날 만하죠.
게다가 실거주 목적으로 집을 매입한다 하더라도 자산 상승에 대한 기대는 당연히 동반될 수밖에 없습니다. GTX가 개통된다고 하더라도 그 전까지 출퇴근 불편을 감내해야 하는데 그럼에도 불구하고 수도권 서부에 집을 마련했다는 것은 자산 가치의 상승을 기대했기 때문이죠.
교통 같은 경우는 수도권 집값에 큰 영향을 끼칩니다. 실제로 경기 의왕이나 고양시 덕양구 같은 경우는 10% 이상 아파트 매매 가격이 올랐더라고요. 결국 이것도 GTX의 영향이라고 보여지고요. 또 그 일대 보면 남양주, 인천 연수구, 안산 단원구, 의정부 시흥, 일산 서구 등 GTX가 정차하는 곳들은 아파트 매매가가 굉장히 많이 올라갔어요.
이번 GTX-D 노선 발표 이후에 김포의 집값이 폭락하는 것 아니냐는 예측도 나오고 있는데요. 저는 폭락이 올 것이라고 생각하지는 않습니다. 현재 시중에 유동자금이 굉장히 많고, 또 실수요자도 항상 대기 중인 상황이기 때문에 GTX 노선 연장이 무산됐다고 해서 김포의 집을 팔고 다른 지역으로 이동하는 것에 한계가 있기 때문입니다. 6월 1일 과세 기준에 맞춰 시세보다 저렴한 매물들은 물론 몇 건 나올 수는 있겠지만, 이번 GTX-D노선 발표의 여파가 폭락 수준까지는 가지 못할 것이라고 생각합니다. 다만 앞서 말씀드렸던 GTX가 정차하는 역을 갖춘 타지역의 집값 상승폭 만큼의 상승세를 기대하기는 어려울 것이라고 전망합니다.
/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com
