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[영상] 박원순표 '재개발 족쇄' 푼 오세훈, 확실한 공급 신호로 시장 불안 잠재울까?

불필요한 절차 대폭 축소해 재개발 사업 속도 증진될 것

재개발 신청 난립 및 투기 과열 우려되는 것은 사실

임대시장 안정화 대책 없는 것은 아쉬워



박원순표 '재개발 족쇄' 푼 오세훈, 확실한 공급 신호로 시장 불안 잠재울까?

지난달 26일 서울시가 ‘6대 재개발 규제 완화책’을 발표했다. 오세훈 서울시장의 취임 후 첫 부동산 공급안인 셈이다. 이번 규제 완화책에는 박원순 전 시장이 마련한 주거정비지수제를 폐지하는 등 재개발 족쇄를 푸는 계획들이 다수 담겼다. 또한 이번 발표를 통해 오 시장은 선거 공약이었던 ‘2025년까지 24만호 주택 공급’을 실현하기 위한 밑거름을 다졌다.

지난 26일 재개발 규제 완화안을 발표하는 오세훈 서울시장/연합뉴스


오 시장은 취임 후 재개발·재건축에 대한 기대감으로 서울 부동산 가격이 잡히지 않자 토기거래허가구역을 추가 지정하는 등 다소 조심스러운 모습을 보여왔다.

하지만 이번 발표를 통해 오 시장이 시장에 공급이 이뤄질 것이라는 확실한 신호를 주고 불안감을 해소시키기 위한 본격적 행보에 나선 것으로 분석된다. 이 같은 오 시장과 서울시의 발표를 두고 송승현 도시와경제 대표는 “확실한 공급 시그널을 제공한 셈이지만 시장이 이에 반응하는데는 시간이 걸릴 것”이라고 평했다.



서울경제DB


▶ 불필요한 절차 축소…재개발 속도 증진이 목적

6개의 규제 완화책 중 눈 여겨볼만한 것은 단연 주거정비지수제 폐지다. 주거정비지수제는 서울시에서 재개발 사업시 주민동의율과 건물의 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 100점 만점 중 70점 이상 돼야 재개발 사업을 신청할 수 있도록 한 제도다. 2015년에 도입된 이래 주거정비지수제는 신규 재개발 구역 지정을 어렵게 한 주요 원인으로 지적돼왔다. 이외에도 절차 기간을 축소하고 층고 규제를 완화해 재개발 사업성을 높이고 해제된 재개발 정비 사업을 재추진 할 수 있는 동력을 마련하는 등의 방안을 마련했다. 송 대표는 “앞으로 법적 요건만 충족하면 재개발 구역을 지정할 수 있을 것”이라고 기대했다.



▶ 서울시와 국토교통부가 나서서 공급 시그널 제공

한편 서울시의 발표가 있었던 날 국토교통부도 도심개발 4차 선도사업 후보지를 발표했다. 국토부의 발표에 따르면 이번 도심 공공복합사업 후보지는 서울 중랑구 및 인천 미추홀?부평구에서 제안한 총 81개 후보지 중 도심복합사업 후보지 60곳을 검토해 선정됐다. 세부적으로는 서울 중랑구 5곳, 인천 미추홀구 1곳 및 부평구 2곳 등 총 8곳(역세권6, 저층주거2)이다. 공교롭게도 같은 날 한쪽에서는 재개발 활성화 방안을 다른 한쪽에서는 공공주택 사업 후보지를 발표한 것이다. 보는 시각에 따라 정부와 서울시의 주택 공급 정책 공조 과정에 ‘불협화음’이 있는 것 아니냐는 우려가 제기된다. 이에 대해 송 대표는 “서울시의 발표와 국토부의 발표가 대립되는 것은 아니다”라며 “서울시와 국토부가 공급에 대한 신호를 확실하게 준 것”이라고 해석했다. 다만 “기존에 재개발을 추진하던 조합들은 선택지가 다양해져서 이를 고려하는데 시간이 소요될 것”이라고 지적했다.




▶ 오 시장의 재개발 정책, 과열된 시장 의식한 것

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오 시장이 취임하면서 가장 이목이 집중된 것은 재건축 규제완화 여부였다. 실제로 지난 4월 이후 서울의 재개발 대상 아파트는 연일 신고가를 기록했다.

하지만 오 시장이 처음으로 내놓은 공급안은 재건축이 아닌 재개발이었다. 이에 대해 송 대표는 “서울시가 갖고 있는 권한을 가장 잘 활용하는 것이 재건축 보다는 재개발의 규제를 완화하는 것”이라고 설명했다. 그러면서 “오 시장이 내놓는 공급 신호마다 시장이 가격 상승으로 받아들이는 상황에서 재건축 규제 완화는 주택시장을 더욱 과열시킬 수 있다는 계산도 한 몫했을 것”이라고 말했다.



▶ 재개발 신청 난립 및 투기 과열, 우려되는 것은 사실

오 시장이 재개발 규제를 대폭 완화하자 재개발 신청이 난립하는 것 아니냐는 지적이 나오고 있다. 이에 대해 송 대표는 “우려가 되는 것은 사실이지만 감수해야 한다”고 말했다. 현재 시중에 풀려있는 유동성이 막대한 데다가 재개발로 인해 주택공급이 늘어난다면 그 주변 지역의 기반시설까지 좋아져 재개발 인근지역까지 투자 환경이 개선되기 때문이다. 그렇기 때문에 일정 부분 투기 과열까지도 수반될 수 있는 상황이다. 그러나 송 대표는 “투기 과열로 인해 생기는 부작용보다 국민들의 주거환경을 개선하고 실수요자들의 주거난을 해소하는 것이 우선”이라고 말했다.



▶ 규제 완화했지만 민간 사업이 높은 수익성 보장한다는 인식은 여전해

서울시의 이번 대책으로 인해 재개발 사업 진척 속도는 이전보다 훨씬 빨라질 것으로 예상된다.

하지만 시장이 이를 충분히 인지하고 시의 의도대로 재개발 사업에 확실한 동력이 불어넣어질 수 있을지는 아직 미지수다. 일반적으로 민간 재개발이 공공 재개발보다 높은 수익성을 보장한다는 인식이 강하기 때문이다. 게다가 재개발 조합원 입장에서는 공공과 민간, 공공기획 등 다양한 선택지가 주어졌기 때문에 각각의 장단을 따지는 데도 상당 시간 소요될 것이라는 전망이다. 때문에 송 대표는 “공공이 제공할 수 있는 인센티브를 충분히 홍보하는 것도 중요하다”고 지적했다.



▶ 계획대로 실행된다면 공급 물량 충분해…임대 시장 안정화 대책 없는 것은 아쉬워

서울시의 재개발 규제 완화책에 국토부의 공급책까지 발표되면서 그동안 부동산 상승의 원인 중 하나로 지목됐던 공급난을 해소시킬 수 있을 것이라는 장밋빛 전망들도 나오고 있다. 하지만 이에 대해 송 대표는 “계획은 충분하지만 계획과 실제 공급에는 차이가 있을 수 있다”며 “시장 참여 주체 간의 갈등이 변수가 될 수 있다”고 지적했다. 또 그는 “서울 아파트 전셋값이 계속해서 오르고 있는 상황에서 임대시장에 대한 안정화 대책이 아직 없는 것에 대해서는 아쉽다”고 말했다.

/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com


정현정 기자
jnghnjig@sedaily.com
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