분양가상한제 1년…빛과 그림자

민간택지에 대한 분양가상한제 확대적용이 오는 9월 1일로 시행 1년째를 맞았다. 반시장적이라는 지적 등과 함께 도입 초기부터 거센 반발을 몰고 왔던 이들 청약제도들은 지난 1년간 분양가 안정에는 크게 기여했다는 평가를 받고 있다. 반면 극심한 미분양 적체 및 공급물량 감소 등은 앞으로 풀어 나가야 할 과제이다. ◇초라한 공급실적=31일 부동산정보업체 부동산114에 따르면, 지금까지 전국에서 공급됐던 민간 분양가 상한제 아파트는 3,700가구로 수도권에서는 500여가구만이 공급되는 초라한 공급 실적을 보였다. 여기에는 ‘분양가상한제 회피’를 위한 건설업체들의 마케팅방식이 주요한 원인으로 작용했다. 지난해 9월1일 이전 사업승인을 마치고 11월30일 이전에 분양승인을 마쳐 분양가상한제 적용을 피해간 사업장이 지난해 연말을 기준으로 서울에서만 1만5,153가구에 달한다. 또 민간분양가상한제 물량의 본격 출시이전 밀어내기식 분양으로 지난해 4ㆍ4분기 동안 지난 한해 전국 분양물량(22만7,637가구)의 절반에 달하는 10만2,177가구가 공급됐다. ◇미분양 역풍 맞은 건설업계=이처럼 민간분양가상한제 회피를 위한 공급물량이 일시에 쏟아진 반면, 수요자들은 시세보다 저렴한 분양가상한제 물량을 기다리며 청약을 꺼리는 현상을 보이며 외환위기 이후 최악의 미분양 상황을 낳게 되었다. 현재까지 전국의 미분양물량은 공식집계로 13만 가구 수준이지만 업계에서 추산하는 실제 미분양 가구수는 약 25만 가구에 달한다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 “저렴한 분양가상한제 물량을 기다리며 수요자들이 청약통장 사용을 극도로 자제하며 인기 물량에 대한 청약 쏠림현상과 미분양 심화 현상을 부추기는 부작용을 낳았다”고 말했다. ◇분양가안정에는 기여=민간 분양가상한제 확대 적용이 시행 초기에 많은 시행착오를 겪고 있는 것은 사실이지만 분양가안정에 기여했다는 점은 고무적이다. 수도권에서 공급됐던 민간분양가상한제 아파트 중 경기도 수원시 A사업장의 경우 인근 3.3㎡당 분양가시세인 1,399만원 보다 절반 이상이 저렴한 3.3㎡당 671만원에 분양가가 책정됐다. 안성시에서 공급됐던 B사업장 역시 주변 분양가 시세인 3.3㎡당 743만원보다 30%가량이 저렴한 3.3㎡당 520만원에 공급됐다. 이에 대해 함영진 부동산써브 실장은 “2006년 서울과 경기도의 주택가격이 각각 18.9%와 24.8%의 상승률을 기록한 데에는 고분양가 단지가 인근 주택 가격을 견인한 측면이 크다”며 “올해 민간분양가상한제 아파트 공급실적이 저조한 것은 사실이지만 업체들의 고분양가 책정 행태에 제재를 가해 분양가 안정에 기여한 부분은 높이 평가 받아야 한다”고 말했다. ◇풀어야 할 숙제도 많아=반면 분양가상한제 이후 공급물량 감소 및 원가상승에 따른 분양가상한제 퇴색은 풀어나가야 할 과제로 남아있다. 민간 분양가 상한제 주택의 수익성에 대해서 회의적인 시각을 지니고 있는 건설업계들은 사업승인 신청을 하지 않고 있는 상황이다. 실제로 수도권 주택건설 인허가 물량은 4월 2만1,000가구에 이르렀으나 6월에는 1만419가구로 4월의 절반에도 미치지 못하고 있다. 닥터아파트에 따르면 지난해 하반기 24만가구에 달하던 분양계획 물량은 올해 하반기 14만3,750가구로 급격히 줄어 2~3년 뒤에는 공급부족이 가시화될 것이라는 우려가 제기되고 있는 상황이다. 최근 원가 상승에 따라 분양가상한제 물량의 가격 상승도 불가피할 전망이다. 정부는 최근 ‘8ㆍ21대책’을 통해 토지 매입비를 감정가가 아닌 시세로 인정해주겠다고 밝혀 분양가 상승이 불가피한 상황이다. 이에 대해 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “민간 분양가상한제 물량이 본격적으로 공급되기도 전에 정부가 스스로 분양가상한제를 사실상 무력화 시킨 것과 마찬가지”라며 “민간 분양가상한제 아파트를 기다리며 청약을 미루던 수요자들을 배려하기 보다는 공급자 위주의 편향된 정책을 펼치고 있어 아쉽다”고 말했다.