같은 용도지역이라도 용적률·건폐율 탄력 적용<br>지자체 권한도 강화…지역실정 맞는 개발 유도
[부제목]지자체 권한 대폭 강화 등
앞으로 같은 용도지역이라도 개발목적 및 입지 등에 따라 서로 다른 용적률, 건폐율이 적용될 전망이다. 그 동안 획일적인 적용 및 경직된 운용으로 비판을 받아온 용도지역제도를 현실에 맞게 개선해 고밀도 복합개발을 유도하는 한편 지방자치단체의 권한을 강화해 지역 실정에 맞는 개발이 이뤄지도록 한다는 방침이다.
국토해양부는 획일적인 토지이용규제 완화를 위해 용도지역제도를 개선하는 작업에 착수했다고 5일 밝혔다. 유성용 도시정책과장은“선진국은 용도지역제도를 보완하기 위해 복합용도지역제, 인센티브, 도시계획권한 지방자치단체장에 위임 등 다양한 방안을 도입하고 있다”며 “용도지역제도의 근간을 유지하되 현실에 맞지 않는 부분을 중심으로 개선해 나갈 방침”이라고 말했다.
용도지역제도는 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공의 이익을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역이다. 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4개로 나뉜다. 이는 다시 중분류 9개, 소분류 21개로 세분화되어 있다.
예를 들어 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 보전관리지역 등으로 나뉘고 주거지역은 다시 제1ㆍ2전용, 제1ㆍ2ㆍ3종 일반, 준주거 지역으로 세분화된다. 용도지역별로 용적률과 건폐율이 달라 건축행위에 따른 제한을 받게 된다.
하지만 현행 제도는 ▦용도지역에 따른 용적률 중복 규제 ▦종별 허용용도의 차별성 부족 ▦주거지역의 과다한 용도 허용 ▦광범위한 용도지역 지정에 따른 관리의 어려움 ▦불법 및 위해 용도에 대한 단속과 관리 미흡 등이 문제점으로 지적돼 왔다. 특히 산업구조 및 생활여건의 변화, 토지의 고밀도 이용을 위한 복합개발 수요증가 등의 현실을 반영하지 못하고 있다는 지적이 잇따랐다.
이에 국토부는 앞으로 용도지역별로 구분되어 있는 용적률과 건폐율을 유연하게 적용, 개발을 활성화할 수 있는 다양한 방안을 고려 중이다. 현행 용도지역제도는 용도지역을 지정하면 용적률, 건폐율 등 건축물의 밀도가 동시에 지정되지만 일본의 경우처럼 기준 용적률을 적용한 뒤 각각의 필지마다 용적률, 건폐율을 다시 세분하거나 프랑스처럼 용적률을 대지면적의 크기에 따라 차등 부여하는 방안 등이다. 다만 국책사업, 대규모 지구단위계획사업 등 계획적 개발이 전제되는 사업으로 제한할 방침이다. 역세권, 환승센터 등 복합개발이 가능한 지역을 복합용도지역으로 지정하는 것도 검토되고 있다.
이와 함께 각 지역에 맞는 용도지역제도 수립을 위해 용도지역별 건축허용 행위를 지자체장이 결정할 수 있는 권한을 부여할 계획이다. 현재는 국토해양부장관, 시ㆍ도지사가 결정하고 있다. 또 도시계획의 수립, 변경 절차를 간소화하는 등 지자체의 도시계획 권한을 확대할 방침이다.
