해외 부동산 투자 상가 직접 사볼까? 펀드 가입할까?

#사례1: 경기 분당에 거주하는 김모씨(남ㆍ45)는 미국 동서부 지역에 스시 프랜차이즈 식당에 10억원 정도 투자해서 월 1,500만원 가량의 수입을 올리고 있다. 연간 수익률이 18%에 달한다. 단순한 주거용 건물에 투자한 것이 아닌 프랜차이즈 식당 투자로, 규모는 85평 정도, 창업비용 3억원과 점포구입비용 7억원 정도를 들여 거둔 수익률이다. #사례2: 서울 서초구에 사는 김모씨(여ㆍ48)는 통신사업을 하면서 국내 부동산 투자로 그동안 많은 이익을 냈다. 국내에서 상업용 부동산을 비롯해 아파트 여러 채를 갖고 있지만 늘어난 세금에 고민이 많았다. 이에 따라 김씨는 국내 부동산 일부를 처분해 포트폴리오를 조정하고 최근 급부상하고 있는 아랍에미리트 두바이에 4억원 규모의 오피스를 분양받았다. 분양조건은 계약금 15%(6,000만원)로 계약을 한 뒤 1년에 세차례씩 각 5%의 중도금을 내는 것이다. 김씨는 이 오피스를 임대로 내놓을 예정이다. 이렇게 되면 김씨는 입주예정 시점인 오는 2009년부터 선납으로 1년치 임대료(최소 6,000만원 이상)를 받게 된다. 임대료 뿐만 아니라 건물 가치 상승으로 인한 부수익도 올릴 것으로 기대된다. 다음달부터 투자목적의 해외 부동산 투자 한도가 현재 100만달러에서 300만달러까지 늘어난다. 여기서 나아가 오는 2008~2009년 중에는 이 같은 한도마저 폐지될 전망이다. 해외 부동산 투자 한도가 점차 늘어나면서 투자자들의 관심은 증폭되고 있다. 한국은행에 따르면 2004년 39건(230만달러)에 불과하던 투자건수는 2005년 47건(2,270만달러)로 늘었고 지난해에는 2,385건(7억7,510만달러)로 폭증했다. 특히 개인의 해외 부동산 투자가 크게 늘어 지난해 5억1,400만달러(1,268건)가 해외로 흘러 나간 것으로 집계됐다. 올해는 지난해보다 투자건수나 금액이 훨씬 더 늘어날 것으로 예상된다. 국내 부동산 경기가 불투명하고 각종 세금 규제로 투자처를 잃은 개인들이 해외로 점차 눈을 돌리고 있기 때문이다. 해외부동산 컨설팅업체인 루티즈코리아의 임채광 팀장은 “갈수록 국내 부동산 투자가 힘들어지는 상황에 투자 한도 완화라는 호재가 겹쳐 투자문의가 쇄도하고 있다”며 “투자국가도 기존의 북미 위주에서 동남아시아, 오세아니아, 두바이 등으로 점차 확대되는 추세”라고 전했다. 해외 투자가 늘면서 투자상품도 다양해지고 있다. 직접 투자는 물론이고 간접 투자 상품까지 출시돼 선택의 폭이 그만큼 넓어졌다. 최근 들어서는 해외 부동산에 간접 투자하는 부동산 펀드가 봇물을 이루고 있다. 미래에셋맵스자산운용은 지난 16일 ‘미래에셋맵스 아시아퍼시픽 부동산펀드’를 출시, 판매에 들어갔다. 이 펀드는 아시아ㆍ태평양 국가의 고수익 부동산에 직접 투자하는 상품이다. 회사측은 이 상품을 위해 최근 중국 상하이 인민광장 앞 20층 빌딩을 1,300억원에 매입했고, 작년에는 상하이 푸둥지구 31층 빌딩을 2,890억원에 사들였다. 이 펀드는 존속 기간이 40년이며 증시에 상장된다. 한국운용도 베트남에 이어 중국, 몽골, 말레이시아 등 아시아 전역을 겨냥한 부동산펀드를 출시할 예정이다. 외국계 부동산 자산관리회사인 씨비리차드엘리스(CBRE)는 태국 방콕 수쿰비트에 있는 ‘밀레니엄 레지던스’를 분양 중이다. 최고 53층 4개동 604가구 규모의 밀레니엄 레지던스는 국내에 50가구가 판매된다. 26~58평형으로 구성된 이 아파트는 집값의 35%를 입주 전에 내고 나머지 65%는 입주 때 지불하거나 모기지론으로 전환할 수 있다. 가격은 평당 1,000만원 선으로 39평형 기준 실투자금액은 1억3,600만원이다. 이에 앞서 싱가포르 중심가에 위치한 고급아파트 ‘트라이베카’를 분양한 CBRE는 앞으로도 매달 1~2건 가량 투자용 해외 부동산을 선보일 계획이다. 세계적인 영국계 부동산자산관리업체 세빌스(Savills)와 협력관계를 맺은 BHP코리아도 투자용 해외 부동산 상품을 준비 중이고, 국내 업체인 루티즈코리아도 두바이 오피스와 주상복합프로젝트의 투자자를 모집하고 있다. 하지만 전문가들은 사전에 정보를 얻기 힘들고 ‘투자 거품‘ 주의보도 계속 흘러나오는 만큼 주의가 필요하다는 지적이다. 임동수 CBRE 부장은 “국내 투자자들에게 제공되는 투자 정보가 많지 않은 상황에서 현지인 투자자들이 빠져나간 시장에 한국인들이 투자하는 경우가 허다하다”며 “환율, 시장상황, 정책 뿐만 아니라 현지 답사도 반드시 필요하다”고 말했다. [해외부동산 투자 Q&A] 투자건수 제약없고 양도세대상 안돼 해외부동산 투자를 위한 송금 한도가 다음달부터 300만달러로 확대되면서 국내 투자자의 관심이 한층 높아지고 있다. 하지만 무엇보다 투자 성공을 위해서는 관련 내용에 대한 이해가 우선해야 한다. 투자자들이 궁금증을 갖는 부분을 중심으로 ''해외부동산 투자 Q&A'를 정리해 본다. -다음달부터 투자 한도가 늘어난다는데. ▦투자한도가 300만달러로 상향된다. 지난해 5월 100만달러까지 투자완화 조치가 이뤄졌지만 아직도 제한에 걸려 못 나간 자금들이 꽤 있다. 이에 따라 이번에 추가 완화가 이뤄졌다. 투자한도는 해외 부동산의 매입단가가 아닌 국내 송금한도로 국내에서 300만달러까지 송금할 수 있지만 해외 대출 금액에 따라 그 이상의 부동산도 살 수 있다. 이로써 해외에서 일정 규모의 오피스 빌딩 투자도 늘어날 전망이다. -1인당 투자 건수에 제약이 있는가. ▦건수에는 제약이 없다. 거주 목적으로 1건, 투자 목적으로 1건으로 나눠 투자해도 되고 소액으로 여러 개의 투자를 할 수도 있다. 한도 300만달러만 지키면 된다. 부부나 가족이 300만달러까지 한도를 합친다면 그 이상으로도 투자가 가능하다. 단, 자신의 수입을 입증할 수만 있으면 된다. 기존에 한도였던 100만달러까지 투자했다면 추가로 200만달러의 금액을 투자할 수 있다. -양도소득세, 종합부동산세 등 국내 부동산과 세금 합산은 어떻게 되는가. ▦양도소득세나 종합부동산세와 같은 국내 부동산 세금 규정이 해외에는 적용되지 않는다. 국내에서 1주택을 소유한 사람이 해외 부동산을 취득해 1가구 다주택자가 되도 양도세 중과를 받지 않는다. 마찬가지로 6억원을 넘어도 국내 주택이 아니라 종부세 대상에 포함되지 않는다. 단, 해외 부동산을 거래할 때는 부동산 소재국가의 과세 원칙에 따라 양도세 등을 납부해야 한다. -해외 부동산을 취득하는 절차는. ▦관련 업체 등을 통해 매물 정보를 습득하거나 직접 알아본 후에 취득하면 된다. 이전까지는 한국은행에 송금 내용을 신고해야 했지만 이번에 폐지됐다.