사람 몰리는 도심 속 단지내 상가 투자해볼까

덕수궁 롯데캐슬 뜨락 투시도.

평일엔 직장인·유동인구 주말엔 입주민 배후수요

안정적 수익 올릴 수 있어

대형 근린상권 인접한 곳은 손님 뺏길 우려 커 피해야

재개발·재건축 단지 상가 고분양가 등 꼼꼼히 체크도

#. 서울 영등포구 여의도동에서 전용 20㎡ 규모의 카페를 운영하고 있는 이모(45)씨는 한달에 150만원의 임대료를 내고 있지만 주 5일 장사에 그치는 것이 아쉽다. 평일에는 점심시간 위주로 수입이 쏠쏠한 편이지만 주말에는 직장인들이 썰물처럼 빠져나가 토요일 오전만 영업을 하고 오후부터는 문을 닫기 일쑤다. 주말에 손님이 없는 것이 안타깝지만 상황을 개선할 만한 방법이 없다.

#. 서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트 단지 내 상가에서 3년 전부터 제과점을 하고 있는 김모(52)씨는 확실한 노후 대비책을 찾았다는 생각에 만족스럽다. 전용 23㎡ 규모의 1층 대로변에 위치한 상가 점포여서 월 임대료가 400만원에 달하지만 매출이 이를 훨씬 웃돌기 때문이다. 5,500가구가 넘는 대단지 배후수요가 있어 수입이 안정적인데다 지하철 2호선 신천역세권 손님의 방문도 잦은 편이다. 김씨는 "처음에는 임대료가 부담스러웠지만 대단지 안에 위치해 상가를 하기에 매우 적합한 입지라고 생각한다"며 "임차 문의가 많아 가게를 언제 내놔도 금새 교체할 수 있어 권리금 걱정도 덜었다"고 말했다.

금리 인하로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 도심 속 단지내 상가에 투자자들의 시선이 집중되고 있다. 평일에는 안정된 배후수요 및 유동인구 확보로 수익률이 보장되며 주말에도 단지 내 입주민들로 영업 공백을 방지할 수 있기 때문이다.

도심 속 단지내 상가의 가장 큰 장점은 아파트 또는 오피스텔의 고정수요를 배후에 두고 있어 수익이 안정적이라는 것이다. 특히 주상복합단지 오피스텔의 경우 1~2인 가구가 많아 식사·쇼핑 등을 단지 내 상가에 의존하는 비율이 높은 편이다.

역세권이나 업무·상업지역을 아우르는 지역에 위치할 경우 단지 입주민은 물론 외부 유동인구까지 고객으로 끌어들여 수익률을 높일 수 있다. 최근 아파트 공급이 드물었던 지역의 신규 단지내 상가를 분양받으면 선점 효과도 누릴 수 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "배후 수요와 개발 호재가 풍부한 신도시나 택지지구의 단지 내 상가를 분양받아 프리미엄(웃돈)을 노리는 것도 가능하다"며 "다만 예상 수익률을 보수적으로 잡고 입지나 분양가를 꼼꼼히 따지는 것이 중요하다"고 강조했다.



도심 속 단지내 상가의 인기가 뜨겁다. 이미 업무·교통시설 개발이 완료된 서울 도심뿐만 아니라 개발이 예정된 신도시나 택지지구의 미래가치를 보고 뛰어드는 투자자의 발길도 이어지고 있다. 위례·동탄신도시, 서울 마곡지구처럼 새로 조성되는 지역에서 건설사들이 공급한 상가 점포들은 단시간에 분양이 마감되며 프리미엄(웃돈)까지 붙는 상황이다. 지난 4월 분양한 '송파 와이즈더샵' 상업시설은 최고 49대1의 청약경쟁률을 기록하며 분양한 지 4일 만에 계약이 모두 완료됐고 웃돈도 5,000만~1억원 가량 붙은 것으로 알려졌다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "지난 몇 년간 공급이 위축되는 등 침체기를 겪었던 상가가 다시 투자자에게 관심을 받는 가장 큰 이유는 지속되는 은행 저금리 기조 때문"이라며 "정부의 임대소득 과세 방침이 주택, 오피스텔 같은 주거시설에만 적용되고 상가에는 직접적 피해가 없는 점도 한 몫하고 있다"고 설명했다.

◇투자 유망한 단지내 상가 분양 집중= 올 하반기 서울 도심과 신도시 등지에서 단지내 상가분양이 잇따른다. 우선 롯데건설은 서울 중구 순화동 일대에 상업시설인 '덕수궁 롯데캐슬 뜨락'을 올 이달중 분양할 예정이다. 이 단지는 지난해 10월 분양에 성공한 '덕수궁 롯데캐슬'의 아파트 296가구, 오피스텔 198실과 상업시설이 결합된 복합타운이다. 상업시설인 '뜨락'은 지하 1층~지상1층에 총 60개 점포 규모로 들어선다. 시청역과 서대문역이 500m 거리에 위치하는 트리플 역세권이다. 서울시청 등의 관공서와 대기업이 밀집해 있는 업무지구로 풍부한 배후수요 확보가 가능하다.

대우건설은 강남구 테헤란로에 위치한 '역삼 푸르지오 시티' 상가를 분양 중이다. 인근 역삼동 직장인과 테헤란밸리의 고소득 수요층을 배후수요로 누릴 수 있다. 지하철 2호선· 신분당선 환승역인 강남역과 2호선 역삼역 사이에 있어 교통이 편리하다. 지상 1층 대부분의 점포가 도로와 접해 있어 유동인구의 건물 내 상가 접근성을 높였다. 오피스텔 총 333실의 입주민도 배후수요로 둔다. 주변에 낙후된 상가들이 많아 경쟁력이 높다는 평가다.

반도건설은 동탄2신도시 시범단지에서 '동탄2시범단지 반도유보라 아이비파크4.0'의 단지 내 상업시설인 '카림 애비뉴 동탄'을 분양 중이다. 세계 3대 산업디자이너로 꼽히는 '카림 라시드'가 디자인에 참여했다. 6만㎡가 넘는 대규모 거리형 상가로, 지하 2층~지상 2층 규모의 상가건물이 보행로를 따라 단지를 둘러싸는 형태로 조성된다. 주변 아파트뿐만 아니라 커뮤니티센터, 초·중·고등학교 등이 인접해 있어 유동인구의 수요도 기대된다.

강서구 마곡지구에서 분양중인 '마곡역 센트럴 푸르지오 시티'의 상업시설은 업무지구 내 직장인들과 입주민들을 배후수요로 누릴 수 있다. 이 단지는 지하 5층~지상 14층 전용23~38㎡의 오피스텔 총 510실과 지상 1~2층 36개 점포로 구성된다. 오피스텔은 지난 4월 최고 12.8대 1을 기록하면서 인기리에 계약을 마무리 한 바 있다. LG사이언스파크(LG그룹 11개사), 대우조선해양, 롯데, 이랜드 등 55개 업체 약 6만명이 상주하는 첨단 연구 산업단지와도 인접해 있다.

◇투자시 유의점은=도심 단지내 상가 투자시 가장 유의해야 할 점은 단지 주변 대규모 상권에 밀릴 수 있다는 것이다. 단지내 상가점포는 대부분 규모가 크지 않기 때문에 인근에 위치한 대형 근린상가로 손님들이 몰릴 수 있다. 같은 단지내 상가라고 해도 근린상권과 인접한 곳을 분양받으면 수익률이 낮아질 가능성이 높다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "단지내 상가는 오히려 단지가 폐쇄적인 구조여서 배후수요를 온전히 흡수할 수 있을 때 수익률이 높게 나오기도 한다"며 "단지 인근에 위치한 근린상권의 규모나 업종들을 살펴보고 경쟁력이 있는지 분석해야 한다"고 말했다.

대단지내 상가를 투자할 경우에도 주의할 점이 많다. 단순히 가구수가 많은 단지라고 해서 배후수요가 풍부하다고 생각해서는 곤란하다. 임대아파트 비율이 높을 경우 소비력이 낮을 수 있고 중대형 평형이 많으면 단지 외부 소비에 치중하는 경우가 많다는 설명이다. 특히 고가 주택일수록 단지내 상가 소비에 만족하지 않고 인근의 백화점이나 대형마트를 이용하는 성향이 강하다. 20~30평형대 가구수가 많은 단지가 상가 투자에는 적합하다는 얘기가 나오는 이유다.

재개발·재건축된 단지의 상가는 고분양가와 인근 상가 노후도가 변수로 작용할 수 있다. 기존 상가 조합원 권리가액이 높게 평가되는 경우가 많아 상가 분양가가 치솟을 수 있고 이는 임대료 상승과 연결된다. 아직 인근에 노후 상가가 많아 주변 임대료 시세가 낮은 상황에서 '나홀로'임대료가 높게 책정되면 세입자 모집이 어려울 수도 있다.