‘주택임대차보호법’은 특별법으로 일정한 요건을 갖춘 임차인은 임차보증금에 대해 법적으로 특별한 보호를 받게 된다. 일정한 요건이란 주택의 점유와 주민등록전입이라는 대항력 요건과 동사무소에서 임대차계약서에 받은 확정일자를 갖춘 경우를 말한다. 이러한 요건을 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선적으로 임차보증금을 보호 받을 수 있는 우선변제권이 주어지게 되고, 임차인이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 소액임차인인 경우에는 순위에 상관없이 임차보증금 중 일정액을 다른 채권자보다도 최우선적으로 변제 받을 수 있게 된다.
그러나 이러한 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 임차보증금을 반환 받을 때까지 대항력을 유지해야 한다. 다시 말해 임대차기간이 만료됐음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못했다면 임차보증금을 반환 받을 때까지 이사를 갈수 없다는 얘기.
경매가 진행 중인 부동산의 임차인인 경우에도 배당을 받을 때 까지는 이사를 갈 수 없다. 이러한 불편한 점을 해소하기 위해 등장한 것이 임차권등기명령이라는 제도이다.
임차권등기명령이란 임차인이 임대차기간 만료 후 임차보증금을 반환 받지 못했을 경우 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있게끔 만든 제도이다. 이때 임차인은 이사 여부와 상관없이 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.
신청방법은 임차권등기명령 신청서에 취지 및 이유와 임대차의 목적인 주택의 특징(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 및 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재해 임차주택 소재지의 관할 법원에 신청하면 된다.
이와 같은 임차권등기명령은 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지될 뿐만 아니라, 임차권등기명령만으로도 최우선변제금을 받을 수 있다.
그렇다고 누구나 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것은 아니다. 임대차기간이 만료되지 않은 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없고, 미등기나 무허가건물의 임차인도 신청할 수 없다.
