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연초부터 부동산시장이 꿈틀대고 있다. 특히 토지시장의 움직임이 주목된다. 최근 몇 년간 지가 상승률 1~2위를 다투고 있는 경기도 하남이나 세종시 등 개발 압력이 높은 곳, 인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있는 지역의 토지 투자에 관심을 가져볼만 하다.
그러나 투자자 입장에서 반드시 기억해야 하는 것들이 있다. 아무리 부동산 투자의 기본은 지역이지만, 여러 부동산 투자 중 특히 토지 투자는 더 중요한 것이 있다. 바로 해당 토지의 현황이다. 용도지역, 도로 등이 그것이다. 개발이 이루어지고 있는 현장을 다녀보면 도로문제로 고통을 받고 있는 사람들이 의외로 많다. 개발하려는 토지가 도로에 인접해 있다면 개발행위 허가를 받는데 아무 문제가 없다. 하지만 도로에 접하지 않은 경우가 많은 것이 현실이다. 따라서 개발행위 허가를 받으려면 지적법상 도로에서 해당 필지까지 진입 할 수 있는 도로를 반드기 확보해야한다. 이 같은 도로를 인허가에서는 ‘진입로’라고 부른다. 일반적으로 이해 당사자가 있다면 당사자의 승낙을 받아 도로 개설 허가를 받은 이후 개발이나 건축을 한다. 준공 후에는 사용 승낙을 받은 도로 부분의 지목은 ‘도’ 로 바뀐다.
건축법상 도로의 조건을 알아보자. 일반적으로 건축물의 대지는 2M이상 도로에 접해야 한다. 개발 등을 할 때 흔히 접하는 막다른 도로의 경우 주 도로에서 해당 필지까지의 거리가 10M미만일 경우 2M, 10~35M미만일 경우 3M, 35M이상은 6M(도시지역이 아닌 읍·면 지역은 4M)가 되어야 한다.
현장에서 가장 분쟁이 많은 공부상 도로와 현황 상 도로를 알아보자. 개발행위를 하기 위해서는 지적도상 도로이고 그 현황도 도로, 즉 그 공부상과 현황상 도로가 일치해야 하는 것이 원칙이다. 하지만 우리가 실제 투자나 개발 행위를 할 때 계약을 하다보면 지적도상 길 없는 땅인 ‘맹지’나, 길의 사용승낙 조건으로 매매가 체결되는 경우가 많다.
이같은 경우에는 사용을 승낙해준 땅 소유자의 인감이 첨부 된 승낙서가 있으면 계약은 별 문제 없이 체결 될 수 있다.계약이 체결된 이후에도 체크해야할 문제가 많다. 토지를 매입한 사람이 계획대로 개발을 진행하고, 준공을 받아서 지목이 ‘도’로 바뀌면 아무 문제가 없다.
하지만 개발 행위가 이뤄지지 않은 상태에서 토지를 다시 매매하거나 사용 승낙을 해준 토지의 주인이 바뀔 경우가 있있다. 토지 소유자가 사용 승낙서를 받았다면 계약자에게 승계시켜주면 된다. 토지 사용을 허락해준 주인의 소유권이 바뀔 경우에도 승낙서는 유효하다.
하지만 실제 현장에서 보면 원칙대로 간단하게 해결되지 않는 경우가 많다. 허가 목적대로 개발 행위를 하지 않았기 때문에 현재 공부상 소유자와 사용 승낙서상 명의인 동일하지 않을 경우 관청에서는 현재 소유자의 명의로 된 사용 승낙서를 다시 요구 한다. 토지 사용 승낙서를 받은 사람이나 해 준 사람이나 , 승낙서를 해 줄 당시에는 어떤 종류 든지의 반대 급부가 있었기 때문에 사용 승낙서를 해 줬을 것이다. 금전적인 문제든 아니면 개발한 토지를 팔기 위해서든 1차 당사자 간에는 문제가 발생하지 않는다.
문제는 소유권 이전이 그 이후에 이뤄져 책임 공방이 벌어질 때다. 관청에서의 인·허가에 관련된 문제와 민형사상의 법적인 문제는 별개의 문제로 판단해야 한다. 사용 승낙서를 해준 토지 소유자가 매매를 해 소유권 이전이 이루어 진 경우 매수인에게 도로 부분의 사용승낙의 승계를 ‘특약사항’으로 지정했더라도 매수인이 기존의 토지 사용 승낙서를 갖고 있는 토지 소유자에게는 ‘도로’에 대한 청구권, 즉 ‘지료 청구권’이란 민사상의 권리가 존재한다.
<서울경제TV 기센부동산 이진우>
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