재개발지역:1/미아구역(97 내집마련 지름길)

◎북한산자락… 주거환경 “쾌적”/3개 구역에 1만여가구 건립예정/내년초 이주 끝나 하반기 분양/지분값 강세불구 입주땐 시세차익 기대내 집을 장만하는 것은 무주택 서민들의 꿈이다. 그러나 집 마련하기가 갈수록 어려워지고 있다. 서울과 수도권은 더욱 그렇다. 집지을 땅은 부족하고 인구는 늘어만간다. 분양가는 계속 줄달음 치지만 주택 구입자금은 제자리에서 맴돈다. 자금도 부족하지만 정보도 없다. 집을 사거나 분양받기만 하면 엄청난 시세차익을 남기던 시대도 지났다. 무작정 서울지역 동시분양만을 노리는 것도 현명한 방법은 못된다. 집을 늘려가려는 경우도 마찬가지다. 자칫 잘못 투자했다가는 「옥을 팔아 돌을 사는」 어리석음을 범할 수도 있다. 결국 정확하고 앞선 정보가 생명이다. 이에 서울경제신문은 부동산 전문가들의 자문을 얻어 수도권에서 내 집을 마련하는데 보탬이 될 최신 정보를 매주 수요일자에 소개한다.<편집자주> 택지가 고갈돼가는 서울과 수도권에서 재개발 지역은 내집 마련을 위한 매력있는 투자 대상 가운데 하나다. 재개발 사업 진행에는 많은 변수가 작용한다. 조합원 지분을 살 때는 여러 요인을 따져야 한다. 사업속도가 빠른 곳, 감정평가액이 많은 지분, 개발이익 비례율이 높은 곳, 넓은 필지 소유자가 적은 곳, 대단위 구역인데도 조합원과 세입자 수가 적은 곳, 이주비가 높은 곳의 지분을 사는 것이 유리하다. 서울 강북구의 미아구역은 지난 73년과 75년 지구 재개발구역으로 지정된 뒤 20년이 지나서야 사업계획 결정고시가 났다. 워낙 넓은 지구인데다 일부 지역이 북한산 공원용지로 묶여있어 공원용지를 푸는데 시간이 많이 걸렸다. 또 단지가 커 교통·환경영향평가가 도입된 뒤 처음으로 이 평가를 받아야 했다. 그러나 최근 미아 1­1구역, 1­2구역, 5구역 모두가 사업승인을 받아 사업이 빠른 속도로 이뤄지고 있다. 조합원 지분도 지난해말부터 훌쩍 뛰어올랐다. 이 곳은 전체가 북한산 국립공원 자락 밑에 있어 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 미아지구 1만가구와 길음1∼6구역 및 정릉4∼5구역을 합치면 2만6천여가구에 이른다. 초대형 재개발아파트촌을 이루게 되는 것이다. 교통은 오는 98년 완공될 내부순환도로가 정릉천을 따라 도심을 휘감아돈다. 내부순환도로가 개통되면 도심으로 들어가기 위한 미아로와 북악터널, 세검정길의 교통체증이 줄어들게 된다. 지하철 4호선 길음역과 미아 3거리역이 가까이 있다. 다만 이 지역의 현재 교통이 워낙 막혀 향후 교통망이 정비되더라도 어느 정도의 체증은 피할 수 없을 것같다. 그러나 환경을 중시하는 흐름이 점차 자리잡아 갈 것이므로 이 지역의 발전 가능성에는 의심의 여지가 없다. 3개 지구가 모두 이주를 서두르고 있다. 내년 초에는 이주가 끝나 토목공사가 시작된다. 내년 하반기에는 일반분양도 이뤄질 전망이다. 지분 거래는 우성건설이 시공하는 미아 5구역에 사업시행인가가 먼저 나면서 값이 가장 높았으나 우성 부도의 여파로 상승세가 주춤한 상태다. 선경이 짓는 미아 1­1구역, 벽산이 시공하는 미아 1­2구역은 값이 한창 오름세를 타고 있다. 미아 1­1구역이 가장 크지만 미아 1­2구역이 북한산 바로 밑이고 남쪽을 바라보고 있어 입지가 출중하다. 그러나 값은 1­1구역과 1­2구역이 거의 같고 매물은 1­1구역이 더 많다. 32평형에 입주하려면 조합원의 경우 1­1구역과 1­2구역 모두 가능하다. 반면 5구역은 일부 조합원이 25평형을 받게 될 전망이므로 지분을 15평 이상은 사야 한다. 43평형을 원하는 경우 적어도 35평형 이상의 조합원 지분을 사야 한다. 그러나 평가금액에 따라 희비가 엇갈리므로 구입에 유의해야 한다. 32평형에 입주하는 지분은 이주비를 빼면 2천5백만원 이상 있어야 한다. 20평형 사유지의 경우 이주비를 제외하고 4천5백만∼5천만원이면 된다. 43평형을 분양받으려면 40평형 정도 사유지를 구입할 때 이주비를 빼고 1억2천만이 필요하다. 이 지역은 지난해 말부터 상승세를 타서 20평 사유지는 2천5백만원, 40평 사유지는 5천만원이 올랐다. 그러나 아파트가 본격 건립되면 33평형 2억원선, 43평형 3억원선이 예상되므로 아직도 상승 여지는 충분하다. 【도움말=내집마련정보사 (02)934­7974】<성종수>