 | | 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 인기가 식어가면서 아파트를 월세로 내놓아 월 임대료와 가격 상승분의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 전 략이 부상하고 있다. |
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'이제는 아파트도 수익형 부동산'
부동산 시장이 침체상태를 보이고 경기 회복이 더뎌지면서 상가 등 수익형 부동산 시장 역시 좀 처럼 살아나지 못하고 있다.
하지만 최근 강남과 서초ㆍ송파 등 강남 3구의 아파트들은 전세 대신 월세를 통해 세입자를 찾는 물건이 늘어나면서 아파트도 매달 안정적인 수익을 돌려주는 수익형 부동산으로 부각되고 있다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "기존의 수익형 부동산은 상가와 오피스텔 등으로 한정돼 인식됐지만 최근 들어 월세 수요가 늘어나면서 아파트도 안정적인 월 임대 수익을 올려주는 상품으로 등장했다"며 "아파트의 경우 월 임대료 뿐 만 아니라 시장이 회복기에 진입할 경우 가격 상승분이 상가와 오피스텔보다 더 높을 수 있어 추가적인 가격 상승까지 노릴 수 있다"고 진단했다.
강남 3구내의 신규 아파트의 경우 월세 수요자가 많고 아파트 보유자중 투자자들이 많은 만큼 입주 10년내의 아파트는 안정적인 수익을 보장해줄 수 있다는 설명이다. 매달 일정한 임대료와 시장 회복기에 가격 상승까지 얻을 수 있는 방법과 아파트 등을 해부해본다.
아파트도 수익형 부동산 강남3구 월세 수요 많아 年7% 수익도 가능
시장침체속 재개발 지분등 처분 강남지역 물량 갈아타기 증가세
매매가 대비 전세비율 높거나 신규 아파트·단지 규모 커야 유리
인구유입 많은 청주·당진도 매력 주변 미분양 적체여부등 잘 살펴야
지난 2008년 8월 서울 서초구의 '서초 래미안스위트'의 79㎡형(공급면적기준)을 6억5,000만원에 후분양으로 분양 받은 K씨. 이미 주택 1채를 보유하고 있던 K씨는 6억5,000만원의 분양대금 중 자신이 보유하던 3억5,000만원을 제외한 3억원을 전액 대출에 의존했다. 3억원에 대한 이자비용만도 연 6%를 가정할 경우 1,800만원에 달했다.
K씨는 부동산 중개업소로부터 색다른 제안을 받았다. 전세 시세는 3억5,000만원이지만 월세로 세입자를 찾을 경우 보증금 5,000만원에 월 임대료 230만원을 받을 수 있다는 제안이다. 월 임대료 230만원이면 연간 2,760만원에 달하고 3억원에 대한 은행대출이자(1,800만원)를 내고도 연간 960만원이 남게 된다.
결국 K씨는 이 아파트에 보증금 5,000만원을 제외하면 3억원을 투자하고 연간 960만원의 수익을 얻을 수 있어 순투자비용대비 연 3%의 수익을 얻고 있는 셈이다. 더욱이 아파트의 현재 시세도 분양 당시보다 1억원여 오른 만큼 가격 상승분까지 고스란히 투자 수익으로 거둬들이고 있는 상황이다.
◇월세 수요 많은 강남 3구 아파트 매력적= 전문가들은 아파트에서 매월 일정 금액의 임대 수익을 원할 경우 서울 강남구와 서초구ㆍ송파구 등 강남 3구가 유리하다고 조언하고 있다. 이들 지역에는 월세 수요가 다른 지역보다 많은 만큼 월세 수요자를 찾기가 상대적으로 쉽기 때문이다.
물론 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지역은 서울 서대문구(48%)와 종로구ㆍ관악구(46%), 중구ㆍ동대문구ㆍ중랑구(45%) 등으로, 강남구(37%)와 서초구(34%)ㆍ송파구(34%)보다 높지만 월세 수요는 강남 3구가 가장 많다는 설명이다.
서초구의 한 중개업소 관계자는 "강남 3구 아파트에서는 월세 수요자를 찾기가 어렵지 않다"며 "대출이 많은 아파트 보유자일수록 전세보다는 월세를 받아 이자를 내는 경우가 많은 만큼 강남 3구의 월세 임대는 이미 보편화된 경향"이라고 전했다. 이들 지역의 월세 수요자는 대개 자영업자와 대학생(부모)ㆍ전문직 종사자들이 대부분을 차지하고 있다.
특히 강남3구의 경우 현재 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 등으로 가격 상승의 발목이 잡혀 있지만 부동산 시장이 상승기로 접어들 경우 가격 상승폭이 다른 지역보다 상대적으로 클 수 있는 점도 메리트로 꼽힌다.
◇신규 아파트이고 단지 규모 큰 단지를 선택해야= 안정적인 월세 수익을 얻기 위해서는 신규 아파트, 단지 규모가 클수록 유리하다는게 전문가들의 평가다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 아파트일수록 월세도 높게 받을 수 있다.
서울 서초구 방배동 대우디오빌의 경우 69㎡형(이하 공급면적 기준)의 가격이 2억2,000여만원으로 전세가격 평균은 1억3,500만원이다. 월세 시세는 보증금 2,000만원에 110만원에 형성돼 있다. 2억2,000만원을 투자할 경우 연간 6%의 수익률을 기록할 수 있는 상품이다.
방배동의 방배아크로타워 69㎡형의 경우 매매가격이 3억1,500만원으로, 보증금 5,000만원에 월 160만원에 임대를 놓을 수 있다. 연 1,920만원의 월세 소득을 얻을 수 있어 매매가와 비교하면 7.24%의 수익이 가능하다.
서울 서초동 '더 샵 서초' 42㎡형의 매매가격은 2억2,500만원이다. 이 주상복합을 매입하고 월세를 놓게 되면 보증금 3,000만원에 월 100만원의 임대료를 받을 수 있다. 연간 1,200만원(6.3%)의 수익을 올릴 수 있다. 서울 역삼동의 역삼2차 아이파크 72㎡형은 현재 매매가격이 5억7,500만원으로 보증금 5,000만원에 월 190만원에 월세입자를 찾을 수 있다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 "부동산 시장이 하락하면서 여러 개의 재개발 지분 등을 처분하고 월세 수익과 시세 상승 가능성도 있는 강남 3구의 똘똘한 아파트 1채로 갈아타는 사람이 늘어나고 있다"며 "부동산 시장이 양극화가 더욱 진행된다면 사람들이 주거지역으로 선호하는 강남 3구쪽에서 투자 물건을 찾는 게 현명한 방법"이라고 강조했다.
◇지방에서도 수익률 높은 지역을 찾아야=이 처럼 아파트를 통해 임대수익과 시세차익을 얻을 수 있는 단지는 서울 강남 3구 이외에도 지방에서도 찾을 수 있다는 것이 전문가들의 평가다.
대표적인 지역은 청주시다. 청주 분평동 주공 5단지 75㎡의 경우 현재 매매 시세가 1억원으로, 월세를 놓을 경우 보증금 2,000만원에 월 50만원의 월세 수익을 올릴 수 있다. 연간 월세소득 600만원을 실투자비 8,000만원(1억원-보증금 2,000만원)으로 나누면 수익률이 연 7.5%에 달한다.
청주시의 경우 배후에 청주산업단지가 있어 인구 유입이 늘어나는 것도 호재다. 김주철 닥터아파트 리서치팀장은 "청주 등 지방의 경우 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않아 월세를 놓게 되면 의외로 높은 수익률을 기대할 수 있다"며 "다만 해당 지역에 미분양 아파트 물량 등이 있는 지 여부는 꼼꼼히 체크해야 한다"고 설명했다.
충남 당진 역시 빠른 속도의 인구 유입과 현대제철의 당진제철소 준공, 동부제철과 동국제강 등의 대규모 투자 계획 등이 호재로 작용할 전망이다. 대기업의 제철소 외에 협력업체의 입주 등이 본격적으로 이뤄지면 이 지역 역시 임대수익과 투자수익을 동시에 올릴 수 있기 때문이다.
