Q. 김모씨(52세)는 얼마 전 소형 빌딩을 샀다. 입지가 좋고 급매로 싸게 나와 서둘러 매매계약을 했다. 급히 계약하는 바람에 건물을 꼼꼼히 살피지 못한 것이 마음에 걸렸다. 하지만 등기부상 하자가 없어 계약을 하고 잔금을 치렀다. 이후 건물을 살피던 중 이상한 점을 발견했다. 건물에는 문제가 없으나 대지면적이 다소 작아 보이는 것이다. 실제로 측량을 해보니 계약 면적보다 33㎡가량이 작은 것이다. 매도자에게 항의를 하니 본인도 몰랐고 계약 전 확인을 하지 않은 매수자 책임이라고만 한다. 과연 김씨는 매매금액을 감액 받을 수 있을까?
A. 김씨와 같이 부동산을 매수하고 등기이전을 했는데 실제 면적이 등기부상보다 작은 경우가 있다. 이런 경우 매수인은 작은 면적만큼 금액을 더 지불한 것이 되므로 매매 금액 감액에 대해 분쟁이 발생할 수 있다. 하지만 실제 면적이 작다고 해서 무조건 손해액의 반환을 청구할 수 있는 것이 아니다. 계약을 어떤 형태로 했는가에 따라 달라질 수 있다.
매매계약서에 일정 면적이 표시돼 있어도 당사자들이 특정 목적물 자체를 중요시하고 그 면적이 매매대금에 아무런 영향을 주지 않았다면 면적이 작음에 따른 손해액의 반환청구가 어렵다. 계약면적보다 실제 면적이 작은 경우 매매금액의 감액을 받으려면 수량을 지정한 매매계약으로 계약을 체결해야 한다.
수량 지정 매매 계약이란 매매의 목적인 특정물에 관해 수량ㆍ용적ㆍ척도 등을 표시하고 이들을 기초로 해 대금을 결정한 매매를 말한다. 계약서에 ㎡당 금액을 산정하고 대지면적에 따라 대금을 지급하는 것이다. 또 매매 대금을 지급한 후 실제 면적을 확인해서 과부족 부분을 정산하겠다는 의사를 명확하게 표시해 계약을 체결하는 것이다.
수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우와 매매 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에는 매도인에게 감액청구 또는 손해 배상을 청구할 수 있다(민법 제572조, 제574조 참조). 단 매수인이 이 사실을 안 이후로 1년 이내에 감액청구를 하여야 손해액을 배상 받을 수 있다(민법 제573조 참조).
