급한 불 껐지만… 사업성 개선엔 한계

코레일이 대규모 유상증자, 토지대금 납부조건 완화 등을 담은 정상화 방안을 내놓으면서 자금난으로 위기에 처했던 용산국제업무지구사업은 일단 큰 고비를 넘기게 됐다. 하지만 이번 방안에도 불구하고 여전히 땅값 인하, 용적률 상향 등 핵심문제 해법은 제시되지 않아 사업이 본궤도에 오를지 여부는 여전히 불투명하다는 지적이 일고 있다. 코레일이 13일 내놓은 방안은 주로 토지대금 납부를 위한 자금조달에 초점이 맞춰져 있다. 사업시행자인 드림허브프로젝트금융그룹(PFV)의 4,000억원 증자, 4조1,632억원짜리 랜드마크빌딩 선매입 등을 통해 토지대금을 확보하는 한편 이자 부담 완화, 대금 납부시기 조정 등을 통해 단기유동성 문제를 해결하겠다는 것이다. 이는 국내는 물론 해외에서도 아직 이렇다 할 투자자를 찾지 못하다 보니 일단 대주주인 코레일 스스로 이 문제를 해결하겠다는 고육지책으로 보인다. ◇땅값 마련 급한 불은 끌듯=일단 이번 방안으로 가장 시급한 토지대금 확보에는 어느 정도 숨통이 트일 것으로 보인다. 이 조치로 드림허브는 오는 9월과 2012년3월 말 두차례에 걸쳐 8,320억원의 계약금과 잔금 3조3,304억원을 활용한 매출채권 유동화를 통해 총 2조4,960억원의 현금유동성을 확보하게 된다. 특히 이 과정에서 코레일은 당초 선매입 조건으로 제시했던 1조원대의 건설투자자 지급보증 조건을 철회해 주목된다. 이는 가뜩이나 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제로 어려움을 겪고 있는 건설업계에 지급보증을 요구하기 어렵다고 판단했기 때문인 것으로 보인다. 코레일과 드림허브는 이번 조치로 당장 올해 내야 할 7,368억원의 토지대금을 마련하고 서부이촌동 일대 토지보상 재원을 마련하는 데는 큰 문제가 없을 것이라는 입장이다. 코레일은 빌딩 선매입 외에 토지대금 분납이자 부과시점 조정을 통해 4,800억원의 이자 부담을 줄여주고 4차 토지매매대금 2,800억원도 포기하기로 했다. 이와 함께 2조3,000억원의 토지 중도금 납부일을 기존 2012~2014년에서 실제 분양수익이 들어오는 2015년 이후로 늦춰주기로 하는 등 대금 납부조건도 양보했다. 코레일 측은 "이번 정상화 방안으로 총 6조1,360억원의 재무효과를 얻을 수 있을 것"이라고 전망했다. ◇근본적인 사업성 개선에는 한계=코레일과 드림허브 측은 이 같은 토지대금 납부조건 완화로 용산국제업무지구 내 건축물의 분양가가 3.3㎡당 500만~600만원 정도 내릴 수 있을 것으로 내다봤다. 김흥성 코레일 대변인은 "용산개발사업이 이대로 좌초되는 것을 가만히 지켜볼 수 없다는 데 모든 사업 참여자들이 인식을 같이했다"며 "법이 허용하는 선에서 다양한 지원대책을 추가적으로 발표할 수 있도록 다양한 방안을 연구 검토하겠다"고 말했다. 하지만 이러한 자구대책에 대해 건설사 관계자들과 시장은 여전히 냉담한 반응을 보이고 있다. 가장 핵심적인 쟁점이었던 8조원에 달하는 땅값에 대해서는 대금지급 유예라는 '미봉책'으로 한발 물러났을 뿐 큰 변화가 없었기 때문이라고 지적했다. 코레일이 8조원의 땅값을 파격적으로 낮추지 않는 한 사업성은 미지수라는 게 전문가들의 일관된 견해다. 한 업계 관계자는 "2007년 사업을 시작했을 당시에만 해도 부동산 시장이 지금과는 판이하게 다를 정도로 상황이 나쁘지 않았다"며 "하지만 지금은 부동산과 금융시장의 불확실성이 커진 만큼 유상증자와 토지대금 납부조건 완화만으로 사업이 성공할 수 있을지 의문"이라고 지적했다. 또한 30개에 달하는 참여업체 중에서 주도적으로 나서서 시공을 맡을 건설사가 나오지 않고 서로 눈치만 보고 있는 상황이어서 본격적인 사업 착수까지는 풀어야 할 난제가 적지 않다. 또한 개발 과정에서 사업자 선정 등을 놓고 공정성 문제 등도 제기될 가능성이 높아 이 역시 향후 풀어야 할 문제로 꼽히고 있다.