재건축 조합원 전매제한 풀려 거래 '숨통'<br>재건축 후분양 폐지… 착공과 동시 분양 가능<br>전매제한 1~7년으로 완화… 용인등 최대수혜 예상
[8·21 부동산 대책] 부문별 내용과 의미
재건축 조합원 전매제한 풀려 거래 '숨통'재건축 후분양 폐지… 착공과 동시 분양 가능전매제한 1~7년으로 완화… 용인등 최대수혜 예상
정두환 기자 dhchung@sed.co.kr
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정부가 21일 발표한 부동산시장 활성화대책은 일단 지방 미분양 해소 차원에 그쳤던 지난 6ㆍ11 대책에 비해서는 한걸음 더 나아갔다는 평가를 받고 있다. 단순한 미분양 해소를 넘어 위축된 공급과 거래 숨통을 터주기 위해 ▦전매제한 ▦재건축사업 등의 규제를 완화하는 한편 신도시 개발계획까지 포함시켰기 때문이다.
특히 그동안 신규분양 침체의 한 원인으로 지목됐던 수도권 전매제한이 완화되고 참여정부 내내 유지됐던 재건축 규제완화 정책들이 완화 쪽으로 방향을 튼 것은 눈길을 모은다. 하지만 정부의 정책변화에도 불구하고 고금리ㆍ대출규제 등 거래 위축의 핵심 원인에는 변화가 없어 시장 활성화에 어느 정도 도움을 줄 수 있을지는 미지수인 것으로 지적됐다.
◇재건축 규제 빗장 풀었다=정부의 이번 8ㆍ21 부동산대책에 포함된 재건축 규제 완화안은 일단 절차와 거래 활성화 쪽에 초점을 맞추고 있다.
우선 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 심의 기준을 대폭 완화해 사업 추진에 숨통을 터주기로 했다. 이를 위해 예비안전진단과 본진단(정밀안전진단) 등 두 단계로 나뉘어 있는 안전진단 절차를 하나로 단순화하고 판정 기준도 완화할 방침이다. 현재 정비계획 수립 이후에만 가능한 안전진단도 정비계획 수립 이전에도 받을 수 있도록 앞당기는 한편 시공사 선정 시점을 사업시행인가 후에서 조합설립인가 이후로 완화한다.
지난 2003년 7월부터 도입돼 공정률 80% 이후에 분양하도록 한 재건축 후분양제도 5년 만에 폐지돼 앞으로는 착공과 함께 분양할 수 있게 된다.
특히 이번 대책으로 조합원 지위양도 금지 조항도 사라져 현재 조합원 지분 전매가 금지된 수도권 28개 단지, 9,000여가구는 물론 조합설립인가를 추진 중인 86개 단지, 7만3,000여가구의 아파트 거래가 자유롭게 이뤄질 수 있게 됐다. 2003년 말 이전에 조합설립인가를 받아 전매 횟수가 1회로 제한됐던 개포 주공1단지 등 수도권 57개 단지, 3만6,587가구 역시 무제한 전매가 허용된다.
하지만 정부의 이번 재건축 규제완화 방침은 주로 절차나 거래 완화에 집중돼 각 추진단지들이 원하는 사업 수익성 개선에는 거의 도움이 되지 않는다는 평가다.
물론 대부분 재건축 추진단지가 해당되는 2종 일반주거지역의 층수 기준이 최고 15층에서 평균 18층으로 크게 완화되기는 하지만 수익성의 핵심 요인인 용적률에는 변화가 없다.
국토해양부의 한 관계자는 “층수 완화는 용적률 범위 내에서만 가능하며 사업성 개선보다는 다양한 스카이라인 조성과 개방감 확보 등 도시 미관을 향상시키기 위한 것”이라고 말했다.
◇전매제한 완화 최대 수혜지역은 용인=앞으로 수도권에서 새 아파트 분양계약을 체결할 경우 전매제한 기간이 2~3년 줄어든다.
지금은 ▦공공택지가 7년(전용 85㎡ 초과)~10년(85㎡ 이하) ▦민간택지가 5년(85㎡ 초과)~7년(85㎡ 이하)이지만 이를 최장 7년, 최단 1년으로 바뀐다.
특히 새 전매제한 규정은 택지유형별ㆍ면적별 외에 과밀억제권역이나 아니냐를 또 하나의 기준으로 삼게 된다. 이에 따라 서울 등 과밀억제권역의 공공택지 내 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년으로 전매금지 기간이 줄어들며 과밀억제권역 밖일 경우에는 85㎡ 이하가 5년, 85㎡ 초과가 3년간만 전매가 금지된다.
또 민간택지에서도 전매제한 기간이 4개로 나뉜다. 과밀억제권역일 경우에는 85㎡ 이하가 5년, 85㎡ 초과가 3년이며 기타 지역에서는 중ㆍ소형을 가리지 않고 투기과열지구에서는 3년, 비투기과열지구에서는 1년간만 전매를 제한한다. 이번 전매제한 완화는 21일 이후 분양승인 신청 단지부터 적용된다.
이에 따라 투기과열지구지만 과밀억제권역이 아닌 용인에서 앞으로 분양되는 아파트는 3년간만 전매가 금지돼 사실상 입주 직후부터 자유롭게 사고팔 수 있게 된다.
한편 이번 전매제한 완화에도 불구하고 수도권 내 비투기과열지구는 가평ㆍ양평ㆍ서해도서 일부 지역에 국한돼 1년간만 전매제한이 금지되는 수혜 단지는 사실상 거의 없을 것으로 전망된다.
김은경 스피드뱅크 팀장은 “이번 전매제한 완화로 시장 활성화가 가장 기대되는 곳은 용인ㆍ화성 등”이라며 “그동안 분양을 미뤄왔던 업체들이 신규 분양에 적극 나설 가능성이 있다”고 말했다.
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