참여정부들어 강화된 부동산 세제하에서는 극단적 가격상승이 지속되지 않는 한 서울 강남지역 아파트에 대한 투자가 기대수익률측면에서 주식투자에 미치지 못한다는 분석이 제시됐다.
삼성증권은 20일 서울 강남 등 투기지역의 시가 10억원(공시가격 8억원)짜리 아파트와 주식시장(지수수익률+배당수익률)의 5년간 투자수익률을 일정한 가정하에 시산한 결과를 토대로 이같이 주장했다.
삼성증권은 투기지역 아파트의 수익률 산정을 위해 아파트에 투자한 뒤 5년 후매각하고 이 과정에서 연평균 10%의 가격상승이 발생한다고 가정했다.
주식의 투자수익률은 외국인의 국내 증시참여가 시작된 1992년 이후 연평균 상승률(5.6%)보다 낮은 연평균 5%의 상승률과 1.8%의 배당수익률을 가정해 비교 수익을 산정했다.
분석결과, 차입없이 아파트를 사들인 경우 5년간 물게 될 보유세와 양도소득세를 감안하면 연평균 수익률은 7.09%였고 50%의 높은 양도세율이 적용되는 1세대 2주택자(무차입)의 경우 수익률은 4.26%로 낮아졌다.
또 현재 허용되는 주탁담보대출비율(LTV) 40%에 맞춰 돈을 빌려 아파트를 산 경우 1세대 1주택자는 수익률이 7.63%로 다소 높아졌지만 1세대 2주택자는 3.86%로 더낮아졌다.
반면 주식의 경우 5년간 코스피지수의 상승률이 5%만 되도 배당수익률을 더한연평균 수익률은 6.9%를 기록했다.
현재의 세제하에서는 1세대 1주택도 아파트값이 연평균 10% 정도 상승해야 7%정도의 투자수익을 기대할 수 있고 1세대 2주택의 경우는 연평균 상승률이 15%에 달해 5년 뒤 아파트값이 20억원을 넘어야만 이 정도의 수익을 낼 수 있어 극단적 가격상승이 지속되지 않는 매력적 투자수단이 되기 힘들다는 게 삼성증권의 분석이다.
김성봉 애널리스트는 "최근 주가상승률보다 못한 5%의 지수 상승만 가정해도 얻을 수 있는 수익률(6.9%)은 부동산 투자(1가구 2주택.무차입)에서 연평균 15%는 가격이 상승해야 얻을 수 있는 수익률"이라며 "절대적으로 우월한 투자대상은 있을 수없지만 상대적으로 우월한 투자대상은 있을 수 있다"고 강조했다.
