건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비를 말한다. 예를 들어 대지가 200평이고 건물 바닥면적이 120평이라면 건폐율은 60%(120/200 100)가 된다. 나머지 40%는 공지라는 말이 된다. 그러나 그만한 공지는 눈에 띄지 않는다. 건축물을 한곳으로 배치하면 공지가 보이겠지만 대지경계선에 바짝 붙일 수 없어 띄우는 주변 공지를 다 합하면 법상 공지가 나온다.건축면적은 수평 투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말한다. 그러나 건축면적을 산정하기란 말처럼 쉽지 않다. 건축물의 형태가 너무나 복잡하고 다양해 어떤 경우에는 건축면적에 포함되기도 하고 안되기도 한다.
처마·차양·부연이나 단독주택 및 공동주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 구조물은 튀어나온 끝에서 1㎙를 후퇴한 나머지 부분만 건축면적에 포함된다. 그러나 주택이 아닌 건축물의 발코니는 그 면적 모두를 건축면적에 포함시키고 창고는 튀어나온 끝에서 3㎙를 후퇴한 나머지 면적만 포함시킨다.
건폐율은 지방자치단체의 건축조례에서 정하고 있기 때문에 일일이 확인해야 한다. 서울은 전용주거지역이 50%, 녹지지역은 20%, 나머지지역은 모두 60%다.
용적률은 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비를 말한다. 가령 대지면적이 200평이고 지하1·2층 바닥면적을 합한 면적이 300평, 지상6층 바닥면적을 더한 면적이 720평이라면 용적률은 지상층 전체 바닥면적인 720평만 대지면적으로 나눠 100을 곱한 360%가 된다.
바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다. 발코니의 경우 그 면적에서 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5㎙를 곱한 면적을 제외한 나머지 면적은 바닥면적에 포함된다.
그러나 바닥면적이라 하더라도 공중의 통행이나 주차에 사용되는 필로티·공동주택의 필로티·승강기탑·계단탑·장식탁·굴뚝·다락·물탱크·기름탱크 등은 바닥면적에서 제외된다.
20층 이상의 공동주택은 지상층에 기계실·어린이 놀이터·조경시설 등을 설치하는 경우 그 부분은 바닥면적에 포함시키지 않는다.
용적률도 건페율과 마찬가지로 지방자치단체별로 다르다. 서울의 경우 전용주거지역은 100%, 일반주거지역은 200~400%(1종 200%, 2종 300%, 3종 400%), 준주거지역은 600%, 상업지역은 800~1,200%, 준공업지역은 400%, 자연녹지지역은 60% 등이다.
尹赫敬 서울시 주택국 건축사무관
