지분매매 금지·토지매입 100% 마쳐야 공사 가능
Q=여유 자금으로 서울 재개발 예정구역 내 다세대주택에 투자를 고려하던 중 지역조합사업에 투자 권유를 받았습니다. 부동산 투자가 처음이라 지역조합사업과 재개발에 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 또 지역조합사업에 투자할 때 유의해야 할 점도 알고 싶습니다.
A=지역조합사업은 같은 지역에 사는 무주택 서민들이 자금을 모아 조합을 구성하고 그 자금을 바탕으로 부지를 매입해 아파트를 짓는 사업입니다. 반면 재개발사업은 이미 땅을 가진 사람들이 모여 아파트를 신축하게 됩니다. 한마디로 재개발사업의 조합원이 되기 위해서는 '땅'이 있어야 하고 지역조합사업에 참여하기 위해서는 '돈'이 있어야 하는 셈입니다.
지역조합사업이 무주택 서민을 위한 내 집 마련의 방법이라면 재개발은 노후지역의 기능 회복을 주목적으로 합니다. 관련법 역시 지역조합사업은 주택법을 따르는 반면 재개발사업은 도시 및 주거환경정비법을 따릅니다.
지역조합사업은 무주택 서민에게 집을 마련해주기 위한 특별한 방법을 제시하는 것이기 때문에 조합원 자격요건을 까다롭게 규정하고 있습니다. 우선 조합설립인가신청일부터 해당 신축 주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 집을 소유하지 않아야 합니다. 단 전용 60㎡ 이하의 주택 1채만을 보유한 경우 예외적으로 조합원 자격을 인정해주고 있습니다. 또한 지역조합설립 후부터는 지분 매매가 금지되므로 매매가 자유로운 재개발 투자보다는 투자 요건이 까다롭다는 점도 유의해야 합니다.
지역조합사업에서는 아파트 부지 확보를 위한 토지 매입에 과도한 지출이 추가돼 조합원 간 분쟁이 발생하는 사례가 많습니다. 또 재개발은 전체 토지 및 건물 소유주의 4분의3이 동의하면 나머지 미동의자에 대해 토지 수용절차를 거쳐 빠른 사업이 가능하도록 유도할 수 있지만 지역주택 조합은 토지 매입이 100% 완료돼야 하므로 사업이 늦어지는 경우도 잦은 편입니다. 단 사업의 효율적인 추진을 위해 조합원의 95%가 동의하면 나머지는 매도청구가 가능합니다.
지역조합사업에 참여하게 되면 시행자 입장에서 사업의 성공과 실패를 분담하게 되니 조합운영에 대한 감시와 신뢰가 중요한 요소가 됩니다. 지역조합사업을 위한 조합원 자격과 입지, 사업 진행상황 등을 꼼꼼히 점검해 투자에 나서야 할 것입니다.
