서울경제신문사는 24일 서울 광화문 본사에서 `부동산경기가 한국경제에 미치는 효과`에 관한 시사진단 토론회를 가졌다. 이날 토론회에서 참석자들은 “부동산시장 과열이 국민경제에 미치는 악영향을 막기 위해 부동산보유세 강화 등을 통해 투기심리를 억제해야 한다”고 입을 모으면서도 “정부가 주택수요억제에만 초점을 맞춰 주택공급위축의 부작용을 일으키지 않도록 주의해야 한다”고 진단했다.
참석자들은 또 “10ㆍ29부동산대책이 실행되려면 10여 개의 법률 개정이 필요한데도 벌써 국회통과 과정에서 진통이 예상되고 있다”며 “정부는 대책을 입안하는 수준에만 그치지 말고 국민과 국회를 설득, 여론을 만들고 정책을 실현시킬 수 있도록 해야 한다”고 지적했다.
(참석자)
▲김태동 한국은행 금융통화위원회 위원
▲정병태 재정경제부 국민생활국장
▲박용성 대한상의 회장
▲장철수 대한주택건설협회 부회장
▲정희수 서울경제연구소장 겸 논설위원
주관: 서울경제연구소
대한상공회의소
장소: 본사 대회의실
[주제발표] 부동산대책의 실효성과 국민경제 파급효과
김태동 (한국은행 금융통화위원)
정부는 작년 초 이후 여러 번 부동산시장안정대책을 발표하였으나 효과를 보지 못하였다. 이에 따라 금년에는 경기부진에도 불구하고 유독 부동산가격만 폭등하는 이상현상이 지속되었다. 10월29일 정부는 다시 공급, 세제, 금융 등 다각적인 내용이 포함되어 있는 종합대책을 내놓았다. 1차 대책으로 부동산가격이 안정되지 않으면 향후 토지공개념 관련 조치의 도입도 검토하겠다는 내용이었다. 발표당일의 시장반응은 신통치 않았다. 그 후 정책목표가 급등지역의 가격하락이라는 것이 명확해지고, 주택거래 신고제를 추진하겠다는 입장이 알려지면서 매물이 증가하고 호가가 하락하는 변화가 일어났다.
한달 가까이 지난 현재까지는 10.29대책이 대체로 기대만큼의 효과는 거두고 있는 것으로 판단된다. 그러나 정책의 실효성을 유지하기 위해 다음과 같은 점에 유념해야 할 것이다.
첫째, 서울 강남지역(강남구, 서초구, 송파구)의 아파트를 비롯, 일부 지역 부동산에 상당 규모의 거품이 존재하고 있는데, 그 거품은 제거되어야 한다. 거품생성이 국민경제에 부담을 주었듯 갑작스런 제거도 문제를 야기하므로 거품제거의 속도는 거품생성시와 비슷한 빠르기면 될 것이다.
둘째, 투기지역 및 투기과열지구 내에서 시작하겠다고 한 주택거래신고제는 반드시 시행되어야 한다. 이를 통하여 문제지역에서라도 실거래가가 파악된다면 정책 대응이 신속, 정확하게 이루어짐은 물론 부동산관련 조세의 과표를 실거래가에 근거하여 정하는 바탕을 마련할 수 있을 것이다.
셋째, 1989년에 도입된 종합토지세제는 정상화시켜 실효(實效)세율을 선진국 수준으로 높여야 한다. 현재의 실효세율은 0.1%에 불과한 것으로 추정되어 투기의 온상을 제공한다. 정부는 과표현실화율을 현재의 36%에서 2005년까지는 50%로 높이겠다고 발표하였는데, 이는 노태우 대통령 정부 때의 절반에 불과하다. 이 낮아진 목표를 달성하기 위해서라도 최선을 다해야 할 것이다. 일부 정당의 반대 등을 핑계로 후퇴하면, 노무현 대통령의 토지공개념 검토 발언은 허언으로 평가될 것이다. 과표를 올려도 실효세율이 0.2%정도로 여전히 선진국의 5분의 1밖에 안 되는 수준이다.?
넷째, 종합부동산세제도 2005년부터 도입되도록 하여야 한다. 건물분 재산세는 그 동안 종합토지세제보다 더 불합리하게 운용하여 왔다. 자본주의 사회에서 가격이 아닌 면적을 기준으로 과세하는 일이 어찌 수십 년 계속된단 말인가? 비거주주택에 대한 중과는 물론이고, 1가구1주택의 경우에도 서울의 비싼 아파트에 사는 사람이 지방의 싼 아파트에 사는 사람보다 재산세를 적게 내는 역진성은 교정되어야 한다. 이런 것도 못 고치면서 토지공개념 운운하는 것은 정책신뢰도에도 영향을 준다.
이상의 사항만 굳은 의지를 가지고 추진해도 부동산 값은 하향 안정될 것이다. 이것은 투기 전문가들도 잘 알고 있어 그들은 영향력을 행사하여 10.29대책이 흐지부지되도록 노력할 것이다. 투기세력의 영향력제거에 한국경제의 명운이 달려 있다고 해도 과언은 아니다. 한국은 외환위기는 가까스로 벗어났지만 과도한 부동산시장의 거품이 지속되면서 부익부 빈익빈 및 노사갈등의 심화, 기업의욕의 위축을 경험하고 급기야는 거품붕괴에 따른 또 하나의 심각한 경제위기에 봉착할 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.
실거래가 파악과 보유세 정상화는 투기억제를 위한 최소한의 필요 조건이다. 그러나 역대정부는 최소조건조차 제도화 시키지 못하였다. 현정부가 과거정부와 달리 정공법을 택하느냐, 근본을 피하느냐는 두고 볼 일이다. 지자체의 반대, 부패투기세력의 개입 등으로 투기억제책 추진이 좌절될 때는 분양원가 공개, 분양가 규제 등 규제적 수단의 도입도 불가피할 것이다. 한편 모기지론을 확대할 주택금융공사는 전세입주자의 주택수요를 일시에 촉발시킬 우려가 있으므로, 거품이 꺼진 뒤로 연기하는 것이 타당할 것이다.
▲사회자=10.29대책 발표 이후 한달 가까운 시간이 지났습니다. 일단 그 효과를 평가 하기 이전에 부동산시장 과열의 원인이 무엇인지에 대한 논의부터 시작하겠습니다.
▲정병태 재정경제부 국민생활국장 = 시장 과열의 근본원인이 무엇이냐에 대해선 이견이 분분합니다. 어떤 분은 실수요에 비해 주택공급이 적은 것이 원인이라고 짚는가 하면 어떤 분은 실수요보다는 가수요가 문제라고 분석합니다. 이에 대한 정부는 실수요와 가수요가 모두 복합적으로 작용해 시장 과열을 부추겼다고 판단하고 있습니다.
특히 최근 6개월간의 시장 과열은 실수요 보다 가수요에 의해 주도된 것으로 분석하고 있습니다. 여기서 가수요라는 것은 3~4년 후에 집 장만을 계획했던 사람이 최근 집값 급등에 자극받아 구입시기를 앞당긴 것까지도 포함한 개념입니다. 이번 `10ㆍ29대책`은 정부의 유관부처가 종합적인 협의를 거쳐 마련한 것입니다. 그런 만큼 그 효과도 무난한 것으로 파악되고 있습니다. 일단 집값 급등세는 잡혔고, 또 일부 전문가들의 우려처럼 갑작스런 부동산시장 붕괴가 현실화되지도 않았습니다.
이제 남은 것은 이번 대책을 실행하기 위해 13개 법령을 입법화하는 것입니다. 이번 대책관련 입법 문제만 원활히 이뤄진다면 주택시장은 하향안정세로 자리잡게 될 것입니다. 또 주택공급 정책의 경우 정부 재정지원을 통한 공공주택 공급확대를 감안할 필요가 있다고 봅니다. 그 정도의 재정여유는 충분하다고 생각합니다.
▲사회자=정 국장께선 이번 대책에 포함되지 않아 아쉬웠던 사항은 없다고 보십니까.
▲정 국장=제 개인적으로는 특별히 꼭 필요한 대책이 빠졌다고 생각하지 않습니다.
▲사회자=그렇다면 이번 대책으로 모든 것이 해결될 것이라고 보십니까
▲정 국장=아직 판단할 단계는 아닙니다. 국내 주택시장은 매우 민감합니다. GDP대비 주택 자산률이 다른 국가들보다 높고 소득대비 주택가격의 비율도 상당히 높습니다. 그런 탓에 주택가격 변동폭도 매우 커 미국이나 프랑스의 3~4배에 달할 정도입니다. 학자들은 정부규제 강도가 강하고 임대주택공급률이 낮을수록 같은 주택가격 변동성이 크다고 분석하고 있습니다. 실제로 우리나라의 임대주택 재고율은 3~4%에 그치고 있습니다. 따라서 정부는 임대주택 재고율을 높이는 방법 등을 통해 이 같은 변동성을 줄인다는 방향을 설정하고 있습니다.
▲장철수 대한주택건설협회 부회장(장안종합건설 회장) = 사실 10ㆍ29대책 발표 이전에 집값은 이미 안정세로 돌아설 기미를 보이고 있었습니다. 국민은행의 조사자료만 봐도 올 들어선 전국적으로 주택가격 상승률이 한 자리에 머물렀음을 알 수 있습니다. 다만 강남 지역만이 과열 현상을 빚었을 따름입니다. 이 같은 국지적인 지역의 집값 문제를 풀기 위해 전국을 규제대상으로 묶는 정책을 핀 것은 아쉬운 점입니다.
▲박용성 대한상의 회장=최근의 부동산값 급등의 원인은 기업의 과다한 부동산보유 때문이 아니라 민간부문의 문제에서 찾을 수 있습니다. 우리나라 국민이라면 누구나 투기에 참여할 가능성을 갖고 있는 것입니다. 주택을 사면 1~2년 뒤에 수천만원 이상의 차액이 생기는 상황에서 여유자금을 갖고도 주택에 투자 안 한다면 정신병자 취급을 받는 상황에까지 이르렀습니다. 주택 등 부동산 보유에 대해 아무 패널티(penalty)를 주지 않고 팔 때에만 양도세를 통해 패널티를 줘왔던 그 동안의 정책이 이 같은 문제를 야기한 것입니다. 지난 수 십년 동안 부동산 투기대책은 반복돼 왔습니다. 하지만 보유에 대한 패널티 부과와 같은 가장 근본적인 해결책은 내놓지 않고 항상 지엽적인 해결책만 제시됐습니다. 강남 아파트 한 채의 재산세가 승용차 한 대에 메겨지는 세금보다도 못하다면 누가 주택을 보유하지 않으려고 하겠습니까. 더구나 절대 투자 원금을 날릴 일 없고, 금리보다도 높은 수익률을 가져 다 준다면 더욱 부동산 보유심리는 강해질 수밖에 없습니다. 이번 10ㆍ29대책에도 보유세 강화 등의 내용이 담겨졌지만 조세저항이 엄청나 실현 불가능할지도 모른다는 이야기가 나올 정도입니다. 따라서 정부가 선진국 수준으로 보유세율을 끌어올리겠다는 강한 결심을 하지 않으면 다음 세대에서도 똑 같이 집값 문제를 놓고 토론을 벌이게 될 것입니다.
▲사회자=부동산 보유세 이외의 다른 문제는 없을까요.
▲박 회장=좋은 교육환경이 특정 지역에만 편중돼 있는 것도 문제입니다. 정부의 일부 교육부 관계자들께선 자꾸 부정하시는 데 강남 집값이 오른 현상의 이면에는 교육문제가 분명히 자리잡고 있습니다. 실재로 저는 일전에 한 유력대학교 관계자로부터 해당 학교의 입학생 중 40%가 서울지역 출신이고, 그 중 대부분이 강남권 출신이라는 이야기를 들었습니다. 반면 강북권 학생의 진학률은 낮아 성동구의 경우 지난해에 겨우 1명이 입학했다는 것입니다. 따라서 특목고나 자립형사립고 등의 건립을 통해 충분한 교육여건을 만들어줘야 합니다.
주택공급부족도 문제입니다. 이론적으로는 주택 보급률이 110%이상 돼야 시장안정이 이뤄지는 데 우리는 아직도 92%에 불과하고 수도권에선 그마저도 안 되는 실정입니다. 그럼에도 불구하고 정부는 주택공급을 위축시키는 정책을 펴고 있습니다. 가뜩이나 수도권 택지부족 문제가 심각한데도 정부는 난개발 문제를 빌미로 준농림지 제도를 폐지해 400여 만평에 달하는 가용택지를 모두 묶어 놓았습니다. 우리 사회에는 난개발아파트라도 좋으니 내집을 갖게 해달라는 사람들이 아직도 많습니다. 그런 상황에서 정부는 주택후분양 제도까지 확대적용하고 있습니다. 이로 인한 자금 압력을 견뎌낼 수 있는 주택업체가 얼마나 되겠습니까. 또 견뎌낸다고 해도 채산성을 위해 분양가를 올리게 되는 역효과만 일으킬 것입니다.
▲장 부회장=박 회장님의 의견에 동감합니다. 지난 3년간 부동산 가격이 오르기 시작하면서 여러 연구기관들이 다양한 진단을 내놓았습니다만 저희는 결국 택지공급부족이 집값 급등을 불러일으켰다고 보고 있습니다. IMF외환 위기 이전까지만 해도 전국의 연간 주택공급물량은 50만 가구 수준을 유지해왔습니다. 그러던 것이 외환위기 이후 3년 연속 20만~25만 가구 수준으로 급감했던 것입니다. 더구나 수도권 난개발 문제가 불거진 이후 준농림지 제도가 폐지됐습니다. 예전에는 민간기업이 개발한 민간택지와 한국토지공사 등이 개발한 공공택지의 공급비율은 50대 50수준이었습니다만, 준농림지제도가 폐지된 이후부터는 민간개발 택지공급이 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 물론 현행 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`과 `도시개발법`은 민간부분의 택지개발을 허용하고 있습니다만 개발면적이 30만평 이상이고, 용적률도 150%이하로 제한하는 한계가 있어 실효성이 떨어집니다. 더구나 토지 매입 및 동의제한도 강합니다. 반면 공공택지의 경우 사전조사와 설계를 한 뒤 정부 승인만 받으면 강제수용 등을 통해 토지를 확보할 수 있고, 용적률도 250%까지 허용하고 있습니다. 이렇게 민간택지개발은 공공택지6개발에 비해 제한이 많아 채산성이 떨어지는 만큼 건설업체들이 엄두를 내지 못하고 있는 것입니다. 도시지역 내에서의 용적률 규제도 문제입니다. 정부는 당초 주거지에선 용적률을 250~300%까지 허용했었지만 최근 일반주거지역 세분화를 실시하면서 용적률을 평균 30%정도의 하향 조정했습니다. 그만큼 주택업체로선 택지매입비용이 올라간 셈입니다. 더구나 이번 정부대책 발표 이후엔 벌써부터 주택시장의 경착륙 조짐이 나오고 있습니다. 최근 수도권에선 미분양사태가 나오고 있는 것이 그 근거입니다. 이는 주택업체들의 공급위축을 불러일으켜 2~3년 후에 다시 주택시장 불안을 초래할 수 있습니다. 이 같은 상황에서 정부가 강남권의 국지적인 집값문제를 확대 해석해 주택수요를 위축시키는 전국적인 규모의 규제를 편 것은 아쉽습니다.
▲정 국장=최근의 집값 급등은 결코 강남과 같은 일부지역에 국한된 문제가 아닙니다. 정부는 이미 전국적으로 상당히 아파트 값이 오른 것으로 판단하고 있습니다. 물론 지속적인 주택공급정책은 중요합니다. 하지만 주택공급은 비탄력적인 특성을 갖고 있기 때문에 하루 아침에 이뤄질 수는 없습니다. 반면 수요는 매우 탄력적입니다. 따라서 수요관리정책 역시 포기할 수 없는 것이 정부의 입장입니다.
▲김태동 한국은행금융통화위원=공급문제는 매우 중요합니다. 93년도부터 준농림지 제도가 활성화됐었는데 저 역시도 농업경제분야의 전문가들의 반대를 무릅쓰고 정부안을 찬성하기도 했습니다. 주택의 공급을 운운하기 이전에 주택을 지을 수 있는 땅을 충분하게 공급하는 것도 정부역할 중 하나입니다. 준농림지 제도의 경우 난개발 문제가 불거지기도 했습니다만 문제는 개발이 나쁘냐 좋으냐와 같은 식으로 판단할 것이 아니라 어떻게 해서든 난개발을 막으면서도 택지공급을 늘리는 방법을 찾아야 한다는 것입니다. 또 한국토지공사와 같은 공기업들이 그 공적인 기능을 제대로 수행하고 있느냐는 문제도 고민해볼 필요가 있습니다.
▲장 부회장=민간개발택지 공급이 거의 이뤄지게 되지 않자 주택업체들은 공공택지에 의존할 수밖에 없습니다. 하지만 이마저도 추첨방식으로 택지를 공급할 경우에는 분양프리미엄을 노리고 분양입찰에 참여하는 페이퍼컴퍼니들이 급증, 실재로 주택 지을 땅을 찾는 업체들에겐 기회가 잘 돌아오지 않습니다. 또 추첨제가 아닌 입찰제로 시행한다고 하면 입찰경쟁으로 인해 주택업체들의 택지매입비용이 올라가게 됩니다. 이렇게 택지매입비용이 늘어나면 주택업체는 어쩔 수 없이 아파트 분양가를 올리는 방법을 선택할 수밖에 없습니다.
▲정 국장=주택업체들이 시장의 합리적인 가격에 맞춰 분양가격을 책정한다면 문제될 것이 없지 않습니까. 시장의 원리에 맡기면 전혀 문제될 게 없는 사항입니다. 또 택지입찰제도가 도입되면 그만큼 택지분양가격이 상승한다고 하는 데 이 경우도 그만큼의 분양수익은 공기업인 한국토지공사 등에 돌아가게 되고 이는 다시 택지개발에 쓰이게 될 것이므로 문제될 것이 없습니다.
▲장 부회장=주택업체들이 시장가격보다 높게 아파트 분양가를 책정해 과다한 이득을 얻고 있다는 비난도 일부에서 제기되고 있지만 결코 그렇지 않습니다. 분양가격이 오르는 것은 그만큼 택지매입비용이 상승했기 때문입니다. 예를 들어 파주 교하택지개발지구의 경우만 해도 지난해 봄 토공이 주택업체들과 분양관련 선수협약을 맺을 때에만 해도 평당 180만원 선에 공급하기로 했었습니다. 하지만 이후 잔금을 내는 시점에선 이를 다시 340만원 선으로 올려 받았던 것입니다. 주택업체로선 그만큼 토지매입비용이 더 들어가게 된 만큼 아파트 분양가 인상이 불가피하게 됐던 것입니다. 따라서 정부는 이 같은 현실을 감안해 택지공급 정책을 펴야 할 것입니다.
▲박 회장= 집은 일반 공산품처럼 수입할 수도 없는 것이지 않습니까. 정부는 주택업체들이 일정 수준이상의 주택공급을 할 수 있도록 지원해야 합니다. 만약 지금 주택공급이 위축된다면 그 결과는 4~5년 후에 나타납니다. 그 책임은 누가 질 것입니까. 주택공급을 위해 필요하다면 공장이전부지와 주택재건축, 준농림지개발 등을 모두 활성화시켜야 합니다. 또 최근처럼 미분양이 급증해 주택업체들의 공급위축우려가 제기된다면 정부가 적극적으로 미분양주택을 매입하는 것도 생각해볼 수 있습니다. 이제는 주택시장 규모가 커져서 정부정책만으로 관리하기 힘들어졌습니다. 이는 금융시장이 규모가 커져 금리정책 등으로도 잘 조절이 안 되는 것과 마찬가지 입니다. 따라서 정부는 시장에서의 민간주택공급이 진행될 수 있게만 지원해주면 되는 것입니다.
▲사회자=투기세력과 밀착한 일부 세력이 주택가격을 왜곡시켰다는 지적이 일면서 거래관행을 개선해야 한다는 의견도 일고 있는데요 이에 대해선 어떻게 생각하십니까.
▲정 국장=부동산매매거래 시 실거래가를 포착할 수 있도록 거래관행을 바로잡아나가는 정책은 계속 보완해나갈 것입니다. 일본도 2005년까지 이 같은 방향에서 정책적 보완을 실행할 계획인 것으로 알고 있습니다.
▲박 회장=아파트 등의 거래가격정보는 이미 충분히 제공되고 있다고 생각합니다. 우리나라처럼 전국의 아파트 시세가 인터넷 등을 통해 모두 공개되는 나라가 어디 있습니까.
▲김 위원=일부 세력이 부당한 거래를 통해 이득을 얻고 가격을 왜곡시켰다면 이는 다소 힘들더라도 세무당국 등의 행정력을 통해 사후적으로 적발하고 처벌해나가면 될 것입니다.
▲사회자=마지막으로 정리 발언을 듣겠습니다. 앞으로 부동산 문제를 해결하기 위해선 어떤 대안이 이뤄져야 할까요.
▲정 국장=주택의 가치는 사용가치와 투자가치에 의해 결정됩니다. 특히 가격변동이 심할 때에는 사용가치가 아닌 투자가치가 주된 변수로 작용합니다. 최근 아파트 전세가격이 안정됐음에도 불구하고 매매가격이 급등한 것은 수요자들이 사용가치보다 투자가치에 우선순위를 두고 판단을 하고 있기 때문입니다. 따라서 이 같은 투기심리는 정부가 나서서 안정시킬 필요가 있습니다. 또 실수요에 대해서는 꾸준히 공급을 늘리는 방법으로 대처할 것입니다. 이번 기회에 투기대책을 제대로 세우지 않으면 주택공급이 늘어나더라도 다시 집값 불안이 야기될 수 있습니다.
▲박 회장=공급을 죽이는 정책을 펴선 안 됩니다. 그러면 몇 년 후에도 똑같은 고민하게 될 것입니다. 또 주택보유세의 경우 국민 상당수가 이해당사자인 탓에 쉽게 해결하지 못하고 있는데 이번 참여정부에선 반드시 보유세 현실화를 실현시키겠다는 확신을 국민들에게 심어주어야 합니다.
▲장 부회장=주택업체들은 부동산 투기가 일어날 때마다 죄인 취급을 받아왔습니다. 물론 일부 업체들이 과다하게 분양가격을 올린 것도 사실이지만 대부분의 업체들은 자중하고 있습니다. 또 세제와 관련해선 1가구1주택자에 대해선 부담을 주어선 안 된다고 생각합니다. 정부의 중과세 방침은 다주택 보유자에게만 국한돼야 할 것입니다. 또 국민주택규모 이하 주택과 같은 서민 주택에 대해선 세제상의 혜택을 주어야 한다고 생각합니다.
▲김 위원=10ㆍ29대책의 실행을 위해선 법률 개정사항이 10여 개나 되는 데 과거의 예를 볼 때 낙관하기가 쉽지 않습니다. 정부는 단순히 대책을 발표할 뿐 아니라 국회 동의를 얻도록 최선을 다해야 합니다. 또 시민들을 통한 여론 형성에도 노력해야 합니다. 89년 당시만 해도 정부는 신생 시민단체들과 연계해 여론의 지지를 얻어 토지공개념을 실시할 수 있었습니다. 10여년이 지난 지금에 와선 불행히도 정치는 더욱 후퇴해 있습니다. 따라서 정책목표를 실현하기 위해선 행정부의 역할이 더욱 큰 것입니다. 특히 주택거래신고제 등은 주도면밀 하게 실현시켜나가야 할 것입니다. 반면 주택거래허가제의 경우 다소 신중하게 검토할 필요가 있다고 생각합니다. 정부는 시장의 즉각적인 반응에만 만족하지 말고 지속적인 주택공급과 교육의 질적 향상을 위한 정책도 펴나가야 합니다.
<정리=민병권기자 >
