부동산 투자상품 가운데 주택과 토지는 각각 명확한 장단점을 갖고있다. 주택의 경우 환금성과 안전성은 높지만 수익성이 그리 높지않다는 단점을 갖고 있다. 반면 토지는 수익률은 높지만 제때 사고팔기가 어렵고 리스크도 많다. 일반인들로서는 투자가치를 판단하기도 어렵다.상가는 주택과 토지의 중간쯤에 자리잡고 있는 상품. 어느 정도 환금성과 안전성이 보장되면서도 수익성 역시 비교적 높은 편에 속한다. 더욱이 IMF이후 폭락했던 가격이 아직 크게 회복되지않은 상태여서 경기가 본궤도에 오르기 전에 사두면 높은 시세차익을 노릴 수 있을 것으로 전망되고 있다.
◇단지내 상가는 독점력이 투자가치를 결정한다=단지내 상가는 비교적 적은 규모의 자금으로 안전하게 투자할 수있는 수단이다. 수익성은 다소 떨어지지만 배후단지의 주민을 고정고객으로 확보할 수있기 때문에 초보 상가투자가들에게는 적격인 셈. 아파트와는 달리 굳이 서울등 수도권이 아니라도 안정적인 배후단지만 확보하고 있으면 되므로 선택의 폭도 넓다.
단지내 상가 투자의 키포인트는 「독점력」. 단지규모에 비해 상가가 지나치게 크면 그만큼 독점력이 떨어진다. 전문가들은 일반적으로 가구당 점포면적이 0.6평 미만이어야 독점력을 확보할 수있다고 조언하고 있다.
주공아파트의 경우 대부분 계획된 지구내에 대규모 단지로 조성되는 경우가 많은데다 동네에서 구매하는 성향이 강한 서민아파트인 경우여서 단지내 상가로는 비교적 큰 어려움없이 투자할 수있는 종목이다.
◇입지여건을 고려한 업종선택이 관건=아무리 목좋은 자리의 점포를 구했더라도 업종을 잘못 택하면 「갓쓰고 구두 신은 꼴」이 된다. 반대로 입지여건이 좀 떨어지더라도 업종만 잘 고르면 호황을 누릴 수도 있다. 상가의 입지여건이 절대적인 것이 아니라 상대적이란 뜻이기도 하다.
예컨대 대형 평형이 많은 아파트라면 건강식품점, 유기농산물 판매점등이나 고급수입품매장등이 제격. 반면 소형 평형이 많다면 젊은 층을 대상으로 한 아이스크림점·장난감대여점등을 택해야 한다. 세탁소·서점·문구점등은 평형에 관계없이 무난한 업종이다.
◇틈새업종을 택하라=가까운 거리에 대형 할인매장이나 백화점등이 자리잡고 있는 상가는 가급적 피하는게 좋다. 하지만 굳이 이런 곳에 점포를 열 생각이라면 이들 대형 유통점이 많이 취급하지않는 목욕용품 전문점등의 틈새업종을 노려야 한다. 슈퍼마켓등 중복되는 업종은 금물.
단지내에서도 업종이 중복되지 않도록 해야한다. 가뜩이나 대형 유통점과 경쟁해야 하는 판에 같은 상가내에서까지 경쟁하게 된다면 자칫 둘다 망하는 결과를 낳게된다.
◇단지규모가 큰 곳을 노려라=단지 규모가 너무 작으면 절대적인 고객 수가 적어 안정된 매출을 기대하기 힘들다. 최소한 500가구는 넘어야 하고 가능한한 1,000가구 이상의 대단지가 좋다. 주민들의 주요 동선(動線)도 고려해야 한다. 상가의 위치가 주출입구와 동떨어져 있으면 유동인구를 흡수하기 힘들다. 주(主)상가와 보조상가로 분리돼 있을경우 가급적 규모가 큰 주상가가 유리하다.
◇경매에는 위험이 많다=경매로 상가를 낙찰받으면 시세보다 싼 값에 구할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 초보자가 잘못 덤벼들었다간 백전백패다. 경매의 특성상 옥석을 가리기가 힘든데다 보석이 그리 흔치도 않다. 더욱이 감정가가 시세를 제대로 반영하지 않는경우도 허다하다는 점을 유의해야 한다. 법적 책임은 없지만 세입자를 내보내기도 그리 수월하지 않다는 것도 상가 경매의 단점이다.
정두환기자DHCHUNG@SED.CO.KR
