초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 개발이익이 3,000만원을 넘으면 그 이상에 대해 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 수도권에서 초과이익환수제 적용을 받는 단지는 총 142개, 9만가구에 달하고 특히 강남 일부 단지 조합원들이 내야 하는 부담금이 수억원에 이를 것으로 예상되고 있다. 그동안 두 번 유예된 환수제가 내년 시행되면 강남 재건축아파트는 부담금 폭탄을 맞게 된다. 환수제 유예 연장 찬성 측은 금리 인상 등 이미 악재가 많은 부동산시장에 초대형 악재가 될 환수제 시행을 추가로 미루거나 폐지해야 한다고 주장한다. 이에 반대 측은 재건축아파트의 가격 급등이 우리 사회의 극심한 부의 불평등을 확대하는 만큼 내년부터 시행돼야 한다며 반박하고 있다. 양측의 견해를 싣는다.
재건축아파트 초과이익환수제는 조합추진위원회 구성 시점부터 입주 시점까지 상승한 주택가격에서 정상 주택가격 상승분과 공사비·조합운영비 등을 제외한 초과이익이 조합원 평균 3,000만원 이상 발생하면 누진율을 적용해 정부가 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.
이 제도는 지난 2006년 노무현 정부 당시 부동산시장 과열이 계속된다는 전제하에 도입된 제도이며 도입 초기부터 논란이 많았다. 그 논란은 재개발사업과 같은 다른 정비사업을 제외하고 오직 재건축사업에 대해서만 초과이익을 환수하는 제도로 형평성 논란을 불러일으켜 왔던 미실현 이익에 대한 과세다. 부동산 양도를 통해 실현된 이득이 아니라 준공 시점과 사업개시 시점의 가격 차이를 대상으로 미실현 이익에 대한 부과라는 점에서 위헌 논란이 있다. 또한 초과이익 환수가 조세징수적인 성격이 강해 재건축 부담금을 산정하는 기준이 되므로 객관성·공공성을 갖고 주택가격이 평가돼야 함에도 이를 신뢰하거나 정확히 산정할 수 없다는 측면에서 논란이 되고 있다. 더욱이 재건축사업으로 이익을 얻은 사람과 세금을 납부하는 사람이 다를 수도 있어 이는 조세부담의 원칙에도 어긋난다는 것이다.
그러나 정부는 재건축 초과이익 환수는 사업에 따른 이득이 개인의 노력보다는 사회적 노력의 산물로서 강한 공공성을 내포하고 있다고 판단하고 있어 사회적 정당성은 갖지만 부과하거나 시행하는 데 매우 부담스러워하고 신중하게 접근하고 있는 것도 사실이다. 정치권 중 재건축사업 단지가 많은 강남권 출신 일부 국회의원들은 재건축 초과이익환수제 유예나 폐지를 주장하는 반면 다른 의원들은 국가 경제에 미치는 영향보다는 표를 더 중요하게 여기는 성향도 보이고 있다. 관련 주민들의 기대를 충족시키지 못하면 다음번 선거에서 낙선될 수 있다는 우려에 정치권에서도 초과이익환수제는 뜨거운 감자다.
그러나 이제 이 제도가 시행됐던 과거의 경제상황과 정책 기조가 지금 상황에 적절한지 재고할 때가 됐다. 최근 국내외 경제 불확실성 증대 속에 대외적으로는 미국의 보호무역주의와 금리 인상, 중국의 고고도미사일방어체계(THAAD·사드) 보복과 북한 핵 문제, 그리고 국내는 저성장 속에 가계부채 증가에 따른 금융시장의 규제 강화, 시중금리 상승, 2015년부터 공급되기 시작한 입주물량 공급과잉(2018년까지 약 100만가구), 신규 주택 공급의 경우 집단대출(중도금 대출)의 원리금분할상환 의무화 등 향후 주택시장은 악재만 산재하고 있어 어려움이 예상된다. 여기에 대선주자들이 하나같이 주장하는 부동산 정책은 예전보다 강화된 규제정책과 표를 의식한 친서민정책이 대부분으로 부동산시장은 어려워질 수밖에 없다. 그 예가 바로 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입, 보유세 인상 등이다. 이런 와중에 내년부터 재건축 초과이익환수제까지 다시 시행된다면 부동산업계는 엎친 데 덮친 격이 된다.
지난해 10월 경기도가 국회 국토교통위원회에 제출한 공동주택 현황에 따르면 경기도는 26년 이상 된 주택이 16만3,250가구로 경기도 총 가구 수 대비 6.6%에 달한다고 보고했다. 특히 5년 뒤에는 31년 이상 된 노후주택은 총 주택 대비 6% 정도로 증가할 것이라고 했다. 단지 수 기준으로 살펴보면 전체 6,137개 단지 중 26년 이상 된 단지는 1,268곳으로 20.7%에 달하고 5년 뒤가 되면 5개 단지 중 1곳이 31년 이상 된 노후주택이 된다. 이 같은 노후주택들이 급격하게 늘어나는 것은 수도권 1기 신도시의 쇠퇴와 맞물려 있다. 분당·평촌·일산·중동·산본 등 수도권 1기 신도시가 1980년대 말부터 1990년대 초 대부분 조성돼 몇 년만 지나면 1기 신도시 총 45만세대 대부분이 30년 이상 되는 노후·불량 아파트가 될 수도 있다. 그래서 국토교통부에서는 신도시의 노후화를 대비해 수직증축 리모델링사업을 추진하고 있지만 실제 리모델링사업은 시장에서 큰 호응을 얻지 못하고 있다. 기존 도시는 시간이 지나면 물리적·기능적으로 노후화된다. 노후화된 도시는 슬럼화되면서 경제적 노후화도 동시에 진행된다. 도시를 다시 활성화시키는 것이 바로 도시재생사업이라면 정부는 주거환경 개선의 차원을 넘어 경제적 측면에서 이를 활성화시켜야 할 것이며 도시의 미래를 위해서도 이에 걸림돌이 되고 있는 재건축 초과이익환수제는 마땅히 이번 기회에 폐지되거나 연기돼야 한다고 본다. 그러나 대선을 앞두고 각 정당의 대선주자들은 재건축 초과이익환수제를 경제적 접근보다는 정치적 접근으로 바라보고 있어 안타까울 따름이다.
