A. 8·2 부동산 대책 이후 실수요자들의 고민이 깊습니다. 높은 전세가에 밀려 내집을 마련하려 하지만 집값이 비싸 엄두를 내지 못하는 경우가 많습니다. 게다가 역대 최강의 대책이라 불리는 8·2 대책 앞에서도 당초 예상과 달리 매매가가 오르는 지역이 많아 실요자들의 마음이 무겁습니다.
그렇다고 해서 실수요자들이 시장에서 아파트를 바로 매수하기엔 섣부른 감이 있습니다. 아파트 값이 오른다고 하지만 8·2 대책 이후부터 지금까지 상승률은 계속 둔화되고 있습니다. 게다가 거래절벽이라 불릴 만큼 아파트 매매가 큰 폭으로 줄어 사실상 아파트 값이 떨어지는 것은 시간 문제일 것 같습니다. 실제로 아직 8·2 대책의 핵심사항인 조정지역내 다주택자 양도세 중과는 내년 4월 1일 시행되는 등 정책효과가 본격화되지 않은 상황입니다. 이에 정책효과는 시간이 갈수록 강해질 것이라는 전망입니다.
이런 상황에서 실수요자라면 조급함을 버리고 매수를 늦추는 것이 바람직합니다. 내년 초 이후 시장 하락 여부를 보는 것입니다. 그리고 내년 초 이후에 구매하더라도 다주택자 양도세 중과와 대출 규제 시행 등으로 조정국면이 본격화할 경우 시장 상황을 봐가며 매수 시점을 조금 더 늦추는 것도 고려해야 합니다. 특히 기존 아파트 시장은 가격의 조정 여부를 봐가며 신중히 접근해야 하는 시장입니다. 또 만약 내년에 아파트 매수에 나설 경우엔 급매를 노리는 것도 좋은 방법입니다. 내년 초께 다주택자 중 일부가 매도에 나설 경우 매수자에게 유리한 급매도 늘어날 수 있어 구매기회가 될 수 있습니다.
기존 아파트는 매수시점을 늦추더라도 신규분양은 적극적으로 고려할 만합니다. 정부 규제로 분양가가 안정돼 부담이 적기 때문입니다. 여기에 분양제도 강화로 무주택 실수요자의 청약가점제 혜택이 크게 늘었다는 점도 주목해야 할 부분입니다. 결국 분양시장에선 실수요자들의 내집마련 기회가 커진 만큼 좋은 입지에 적절한 분양가를 갖춘 단지를 골라 기회를 활용하는 것이 바람직합니다.
단, 주의할 점도 있습니다. 기존 아파트는 물론 신규분양 모두 대출 규제로 인해 무리한 구입이 어려워진 상태입니다. 사전에 자금 여력을 충분히 확보해야 한다는 설명입니다. 주택담보대출비율(LTV)은 사실상 최대 40% 이하로 낮춰지는 등 대출이 과거에 비해 쉽지 않아졌습니다. 더욱이 향후 소득을 기준으로 상환여력을 보는 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 신용 대출 등 모든 대출총액을 기준으로 대출 여부를 결정하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 시행 예정이어서 대출은 더욱 어려워질 전망입니다. 금리상승 가능성도 있어 대출을 활용해 내 집 마련을 할 경우 대출 계획을 보수적으로 세우고, 상환 여력도 충분히 고려하는 등 사전 준비가 필요합니다. 다시 말해 자기 자금을 충분히 확보해 내 집 마련을 하는 것이 중요합니다.
◇무주택 실수요자 내 집 마련 전략 어떻게?
=실수요자들이 기존 아파트를 바로 매수하기엔 섣불러
=조급함을 버리고 매수를 늦추는 것이 바람직
=내년 초 시장의 하락 여부를 본 뒤 매수 타이밍 결정해야
=내년 다주택자 양도세 중과 이후 시장에 나올 급매물 노리는 것도 방법
=신규 분양시장은 적극적으로 노려볼 만해
=정부 규제로 분양가격 안정돼 있고 청약가점제 혜택 크게 늘어
=단, 대출 규제 강화로 사전에 자금 여력 확보해야
김재언 미래에셋대우 수석부동산컨설턴트
