여의도 국제금융센터(IFC)/사진=서울경제DB몸값이 4조 원에 달할 것으로 추산되는 여의도 국제금융센터(IFC)가 이달 2차 입찰을 실시한다. 지난달 마무리된 1차 입찰에서는 싱가포르계 투자사 ARA코리아와 국내 부동산운용사인 마스턴투자운용, 코람코자산신탁, 이지스자산운용, 미래에셋자산운용 등이 숏리스트(적격 인수 후보자)로 선정됐다.
2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 여의도 IFC몰 매각을 주관하는 이스트딜시큐어드는 이달 2차 입찰을 통해 인수 후보를 좁히는 데 이어 우선매수협상자도 선정할 계획이다. 참여자들은 1차 입찰 때 냈던 서류를 보완하고 실사 등을 통해 보다 정확한 인수 계획을 제출할 예정이다.
여의도 IFC는 2006년 서울시가 동북아 금융허브 조성을 위해 AIG그룹과 손잡고 추진한 사업이다. AIG자산운용은 2011년 10월 오피스타워(IFC 1,2,3) 3개동과 콘래드 호텔, IFC몰을 준공하고 운영에 나섰지만 대규모 공실이 나기도 했다.
현재 여의도 IFC의 주인은 캐나다 최대의 부동산투자회사인 브룩필드자산운용이다. 2016년 4월 싱가포르투자청(GIC), 미국 사모펀드 블랙스톤, 영국 보험사 푸르덴셜 계열의 M&G리얼에스테이트 등과 경쟁 끝에 IFC를 사들였다. 이후 입주사들에게 무상임대 기간을 제공하는 등 파격적 조건으로 임대인 유치에 나서며 사실상 만실에 가깝게 사무실을 채웠다. 현재 IFC 오피스 3개동 전체의 공실률은 약 1%에 불과한 것으로 알려졌다.
이번 딜이 성사될 경우 브룩필드자산운용은 6년 만에 1조 원이 훌쩍 넘는 시세 차익을 거둘 전망이다. 2016년 브룩필드 매입 당시 IFC 가격은 약 2조5,500억 원 정도였다. IB업계의 한 관계자는 "브룩필드가 운용하면서 대규모 공실을 모두 채워 안정적으로 수익이 나는 코어 자산으로 탈바꿈했다"며 "다만 인근에 위치한 파크원과 내년 준공되는 사학연금 등 대형 오피스가 늘어났고 코로나19 여파를 직격탄으로 맞는 콘래드 호텔이 포함되는 등 부담 요인도 있다"고 분석했다.
매년 납부하는 수백억 원 대 지료(地料)와 토지 임차기간이 15년 가량 지난 점도 부담이다. 현재 IFC가 지어진 땅은 원주인인 서울시로부터 99년(50년+49년) 사용할 수 있는 임차권을 보유하고 있다. 임차 기간이 끝나면 IFC는 서울시에 기부채납된다. 일정기간 운용 후 매각차익을 얼만큼 낼 수 있을지에 대한 고민이 필요하다는 얘기다.
한 대형 부동산 자산운용사의 관계자는 "사실상 폭탄돌리기에 가깝지만 아직 임차기간이 많이 남은 만큼 다들 엑시트에 대한 고민을 하지는 않는 것으로 보인다"며 "다만 금리 인상기에 접어들면서 자금 조달 비용이 증가한데다 서울시에 납부하는 지료 계약 역시 수익성이 클수록 많이 부담하는 구조라 비용 부담이 커질 수 있다"고 말했다.
