한국은행의 역대 두 번째 ‘빅스텝(0.50%포인트 금리 인상)’에 상장 리츠(REITs·부동산 투자회사)가 직격탄을 맞았다. 금리 인상으로 부동산 담보대출에 대한 이자 부담이 커지며 배당 수익이 감소할 가능성이 높아진 데다, 예적금 및 채권 상품의 금리가 5%대를 육박하며 리츠의 배당 경쟁력이 급격히 떨어진 탓이다.
12일 한국거래소에 따르면 이날 국내 상장 리츠 21개의 70%에 해당하는 15개가 줄줄이 52주 신저가를 기록했다. 우량 리츠로 꼽혔던 상품들이 장중 5~7%씩 추락하는 등 충격이 상당했다. 국내 최초로 5성급 호텔을 자산으로 보유하며 주목 받았던 신한서부티엔디리츠가 장중 7.30% 급락했고 임차율 99%인 여의도 오피스 빌딩을 주요 자산으로 하는 코람코더원리츠도 장중 7.72% 빠지며 52주 신저가를 다시 썼다. 해외 물류센터를 기초 자산으로 삼은 미래에셋글로벌리츠, 해외 오피스에 투자하는 마스턴프리미엄리츠, SK디앤디가 든든한 스폰서로 있는 디앤디플랫폼리츠 등도 이날 장중 5~6%씩 추락하며 1주당 3500~3800원대로 내려앉았다.
한국은행의 역대 두 번째 빅스텝이 리츠의 추락을 이끌었다. 기준금리 3% 시대를 열며 리츠의 경쟁력이 급격히 훼손됐다. 통상 리츠는 유상증자나 저금리 대출 등을 이용해 오피스·쇼핑몰·호텔·물류센터 등의 부동산을 매입한 후 임대료를 받아 수익의 90%를 투자자들과 나누는 구조로 짜여있다. 금리 인상기에는 금융·이자 비용이 늘어 배당 수익이 줄어들 가능성이 높아지는 것이다. 특히 이자 비용이 수익을 넘어설 경우는 ‘배당 컷(배당 삭감)’이 나올 수 있어 금리 인상기에는 리츠 투자 심리가 급격히 위축되는 경향이 크다. 실제 미국발 고강도 긴축 불안이 커진 9월부터 상장 리츠의 주가는 급격한 하락을 거듭했다. 한국거래소에 따르면 최근 한 달간 거래된 상장 리츠 20개의 평균 손실률은 14.16%에 이른다. 이 기간 코스피지수가 7.63% 내린 것과 비교하면 시장 수익률의 2배 가까이 밑돈 셈이다.
리츠 투자자 대부분이 배당 수익을 노리는 투자자들이라는 점도 최근 리츠의 약세에 영향을 미쳤다. 우량 회사채와 예·적금 금리가 5~6%대를 웃도는 상황에서 굳이 원금 손실 가능성이 높은 리츠 상품을 통해 배당 투자를 할 필요가 없어진 것이다. 주택담보대출 금리 상단이 7%를 돌파하는 등 신규 대출금리가 급등하면서 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있는 것도 리츠 시장에 부정적 영향을 주고 있다.
다만 일각에서는 리츠의 부진이 이어지는 지금이 우량 리츠를 보유할 투자 적기가 될 수 있다는 의견도 나온다. 금융 당국이 앞으로는 연금저축 펀드를 통한 상장 리츠 투자를 허용하는 등 리츠 시장의 성장성이 여전히 높다는 점도 주목할 만한 지점이다. 장문준 KB증권 연구원은 “배당 가능 이익 대부분을 주주에게 환원하는 리츠의 속성상 성장을 위해서는 지속적인 유상증자가 필수적인데 지금처럼 경쟁력이 떨어져 투자자의 선택권이 높아진 시기에는 개별 리츠의 상품성이 투자자에게 유리한 방향으로 개선될 가능성이 높다”며 “안정적인 임차인과 계약 조건이 돋보이는 한국 상장 리츠를 좋은 가격에 매수할 수 있는 구간”이라고 조언했다.
