미분양 주택이 전국 기준 10만 가구에 가까워지면 해당 주택 매입 시 취득세·양도세 감면 혜택을 검토하고, 13만 가구가 넘으면 공공이 직접 미분양 물량 매입에 나서야 한다는 국토연구원의 연구 결과가 나왔다. 최근 지방 미분양 적체로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 최고조에 달하고 있는 가운데 국책 연구기관이 단계별로 대응할 것을 제언한 것이다.
국토연구원은 9일 '미분양주택 위기단계별 정책 대응 방향' 보고서에서 미분양주택 위험 수준을 △정상 △관심 △위험진입 △위험발생 4단계로 구분하고 단계별로 정책 대응에 나서야 한다고 밝혔다.
국토연이 제시한 기준을 보면 관심단계는 전국 미분양이 6만 4000가구 이상 수준이며 위험진입은 9만 9000가구 이상, 위험발생은 13만 4000가구 이상이다. 지역별로 보면 수도권 미분양은 관리가 가능한 정상 단계이며 대구, 울산, 충북, 전북, 전남, 경주, 제주 등은 관심 단계다.
국토연은 관심 단계에선 무주택 실수요자의 주택구입 부담 완화를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 예외 적용하고, 장기·저리 주택구입 자금 대출 지원을 강화해야 한다고 밝혔다. 예를 들어 DSR 규제를 총부채상환비율(DTI)수준으로 완화하는 것이다.
위험진입 단계에선 미분양 주택 매입 때 취득세·양도세 감면 정책과 매입임대사업자 추가 지원, 민간임대리츠 활성화 등의 정책을 추진해야 한다고 제시했다. 마지막으로 위험 단계에선 공공에서 미분양주택을 매입하는 등 직접적인 공급자 지원 정책을 펴야 한다고 했다.
국토연이 단계별 대응전략을 제시한 것은 현재 지방을 중심으로 한 미분양 주택이 PF위기를 촉발시켜 건설업계의 뇌관이 되고 있기 때문이다. 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만7925가구이며 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 1만465가구다. 이는 장기 평균치를 소폭 밑돌지만 올해 워낙 인허가 물량이 적었던 데다 향후 고금리 지속, 경기 침체 여부에 따라 더 늘어날 가능성이 있다는 게 국토연의 분석이다.
황관석 국토연 부연구위원은 “실수요가 높은 중소형 면적(전용 60~85㎡)의 미분양 주택 비중이 70% 이상으로 높은 점을 고려해 수요 지원 정책과 연계를 강화할 필요가 있으며, 정부 지원 방안은 건설사가 자구책을 마련한다는 것을 전제로 검토돼야 한다”고 강조했다. 이어 "한국토지주택공사(LH)에서 수행하는 매입임대사업 또는 분양전환이 가능한 10년 공공임대주택사업에 미분양주택을 활용해야 한다"고 밝혔다.
한편 국토연이 지난해 2월 미분양 해소를 위한 정부 지원 필요성을 설문 조사한 결과 일반 국민 다수는 정책 지원이 필요하지 않다고 응답했다. 일반 가구의 59.1%, 중개업소의 68.8%는 미분양주택 문제를 시장에 맡겨야 한다고 답했다. 만약 정부가 개입한다면 우선해야 할 정책은 일반 가구의 70.5%가 ‘미분양주택 구매자에게 세제 혜택을 주는 수요자 지원 정책’이라고 답했다.
