이럴 땐=세들어 살고 있는 집이 재개발로 인해 철거됐다. 재개발을 통해 새로 건립된 주택에 대해 세입자로서 권리를 주장할 수는 없는지.이렇게=철거된 주택에 대해 맺은 전세계약 및 권리는 신축건물에 그대로 적용된다. 기존 주택에 대해 대항력(최초 근저당에 앞서 전입신고 및 확정일자를 받아 선순위세입자로서의 권리를 갖고 있을 때)을 갖추고 있던 세입자는 신축건물에 대해 대항력을 유지할 수 있고, 신축건물이 경매처분되면 법원에 배당을 요구해 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있다.
도시재개발법 39조1항에는 「재개발을 통해 건물이 신축될 때, 기존 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권·등기된 임차권·주택임대차보호법의 적용을 받는 임차권 등은 새로 건립된 건축시설 또는 대지에 설정된 것으로 본다」고 규정, 임차한 주택이 멸실될 때 신축건물에 대해 임대차 및 대항력을 유지시키는 특별규정을 두고 있다.
그러나 재건축의 경우 특별규정이 없어 임차한 주택이 철거되면 신축건물에 대해 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 없다.
이럴 땐=대지에만 근저당이 설정된 주택을 전세로 얻어 입주 및 전입신고를 마쳤다. 대지에 근저당을 설정한 사람이 대지와 건물을 함께 경매처분했다. 낙찰받은 사람에게 대항력이 있는지.
이렇게=대지에 설정된 권리관계(근저당 설정순위 등)에 관계없이 대항력이 유지돼 전세금을 돌려받을 수 있다. 국내법체계는 대지와 건물을 별개 부동산으로 취급하기 때문이다. 대지에 근저당을 설정했을 때 그 효력은 대지에만 미친다. 임대차계약을 맺을 당시 건물에 대해서는 가압류·근저당 등이 설정되지 않았으므로 세입자는 최우선선위로 대항력을 갖춘 셈이다. 한편 토지에만 저당을 설정한 사람은 해당 토지에 건물이 신축될 때 토지와 건물을 일괄 경매신청할 수 있다. (대법원 87년 4월 판결) (02)537-0707, 팩스 (02)537-0708)
