토지투기 원천봉쇄… 땅값 급락 불가피

토지거래허가구역 내 토지에 대한 이행강제금 도입은 토지시장에 메가톤급 직격탄이 될 것으로 보인다. 8ㆍ31부동산종합대책 이후 충청권을 포함해 개발호재로 들썩이던 지역까지 땅값 하락세를 보이고 있는데 이행강제금 도입을 담은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 개정안이 정기국회를 통과할 경우 하락폭은 더욱 커질 것으로 보인다. 이행강제금이 기존 토지 보유자에게는 소급 적용되지 않지만 신규 투자수요 차단→매수세 실종→토지 매물 급증으로 결국 땅값이 가파른 하락곡선을 그릴 수밖에 없다는 것이다. ◇토지시장 투기수요 원천 봉쇄=건설교통부는 당초 토지거래허가제도의 실효성을 제고하기 위해 허가받은 토지의 이용의무 위반에 대해서는 취득가의 10% 범위 안에서 과태료를 부과할 방침이었다. 그동안 허가받은 토지의 의무이용기간은 임야만 1년일 뿐 농지와 개발사업용지, 그리고 기타 토지는 모두 6개월이었으며 이를 위반할 경우 과태료가 500만원에 불과했다. 하지만 건교부는 토지시장의 지속적인 안정을 위해서는 투기수요를 봉쇄해야 한다는 차원에서 당초 계획했던 취득가 10% 범위 내 과태료 부과에서 이행강제금 도입으로 전환, 매년 취득가의 10%를 징수할 수 있도록 했다. 이렇게 될 경우 투자수익률을 노리고 땅을 구입하는 길은 원천적으로 막히게 된다. 앞으로 토지거래허가구역 내 토지의 의무이용기간은 농지가 2년, 임야는 3년, 개발사업용지는 4년, 그리고 기타 토지는 5년으로 늘어난다. 이를 전제로 1억원 상당의 땅을 구입한 사람이 의무이용기간 내에 이용계획대로 활용하지 않을 경우 최소 2,000만원에서 5,000만원을 이행강제금으로 납부해야 한다. ◇이중 삼중의 거미줄 투기 규제=이행강제금의 도입은 토지에 대한 투기수요를 사전에 억제한다는 점에서 취득단계의 규제로 볼 수 있다. 정부는 이미 농지 및 임야 취득을 위한 사전 거주요건을 강화, 세대원 전원이 해당 지역에 1년 이상 거주하도록 했다. 또한 임야 취득을 위한 거주지 요건 역시 농지와 마찬가지로 토지가 소재한 시군에 거주해야 하도록 했다. 그동안 농지 및 임야 취득을 위한 사전 거주요건은 6개월이었으며 거주지 요건은 토지 소재 시군 또는 연접 시군으로 돼 있었다. 또한 토지거래 허가를 신청할 때는 의무적으로 자금조달내역을 제출해야 하며 토지분할을 위한 개발행위에 대해서도 허가요건을 대폭 강화했다. 토지 개발단계에서는 기반시설부담금 도입 및 개발부담금 재부과로 부담을 늘리고 보유단계에서는 보유세 강화를 통해 투기수요를 억제한다는 게 정부의 방침이다. 이와 함께 양도단계에서는 실거래가 등기를 통해 지가상승으로 인한 자본이득이 환수되도록 한다는 계획이다. 이 같은 정부의 대책이 모두 시행되면 토지시장은 이중 삼중의 거미줄 규제에 따라 동면상태에 빠질 것으로 전망된다. ◇이행강제금 부과로 매물급증 전망=일선 부동산중개업소들은 이행강제금 부과가 시행되면 매물이 급증할 것으로 보고 있다. 경기도 용인 신봉리 강남공인의 남궁수진 실장은 “매년 취득가의 10%를 이행강제금으로 납부하면서까지 투자목적의 땅을 구입하는 일은 없을 것”이라면서 “이에 따라 공장용지 등 실수요 위주의 땅과 임야 등 투자용 토지간 차별화가 이뤄질 것”이라고 말했다. 실제 최근 땅값 하락에도 불구하고 LG필립스LCD 공장이 들어서는 파주시 일대 공장용지 가격은 별다른 영향을 받지 않고 있다. 주변에 공장용지 자체가 제한적인데다 협력업체들의 수요 역시 몰리는 탓이다. 반면 주변의 준농림지 등은 8ㆍ31대책 이후 나타난 하락세가 더욱 심화될 것으로 전망되고 있다. 경기도 고양시 K공인의 한 관계자는 “정부의 이행강제금 부과 방침으로 가장 큰 타격을 받는 것은 전원주택지나 임야ㆍ농지 등이 될 것”이라고 말했다. 특히 지방 토지시장의 타격은 더욱 클 것으로 예상되고 있다. 충남 아산시 배방면 A공인 관계자는 “예전에는 단순히 ‘어디가 어떻게 개발된다더라’는 소문만으로 땅을 사려는 사람이 몰렸다”며 “하지만 이행강제금이 부과되면 웬만한 호재에도 투자자들이 쉽게 발을 들여놓지 못할 것”이라고 밝혔다.