금융감독 당국이 마련한 '부동산 PF대출 제도개선안'에 대해 건설업계에서는 PF시장의 현실을 너무나 모르는 탁상행정의 소치라고 반발했다. PF사업의 부실을 선제적으로 차단해 금융권으로의 전이를 막고 시장 활성화를 위해 대안 금융제도를 적극 활용한다는 취지지만 오히려 시장위축이 불을 보듯 뻔하다는 지적이다.
◇시행사 자기자본 규제, 시장 위축 불가피=금융감독 당국은 PF사업이 차질을 빚고 있는 가장 큰 이유로 시행사의 영세성을 꼽았다. 자본금 5억~10억원 내외의 시행사들이 PF사업을 주도하다 보니 개발기간이 장기화되고 분양성이 떨어져 부실화 가능성이 크다는 것이다.
하지만 시행사의 자기자본을 규제하게 되면 PF사업의 진입 장벽이 높아져 사업계획 수립자체가 어려워진다. 부동산 PF는 일반적으로 시행사가 주도적으로 사업계획을 수립하고 건설투자자(CI)ㆍ재무투자자(FI)ㆍ전략투자자(SI) 등이 컨소시엄을 이뤄 사업을 진행하기 때문이다. 부동산개발업계의 한 관계자는 "부동산 개발사업의 ABC를 무시한 제도개선"이라고 비꼬았다. 금융권의 자본건전성에는 도움이 될지 모르지만 신규 PF사업이 올스톱되는 등 부동산 개발사업 전체를 파국으로 몰고 갈 수도 있다는 얘기까지 나온다.
◇시공사의 시행사 지분매입 의무화, 지급보증과 동일=일정 규모 이상의 PF사업에 대해 시공사가 시행사의 지분을 의무적으로 매입하도록 한 규정 역시 비난의 화살이 쏟아지고 있다. 사실상 현재 관행적으로 이뤄지고 있는 지급보증과 다를 바 없다는 것이다.
용산국제업무지구 개발 사업에서 나타난 것처럼 시공사들은 내년부터 국제회계기준(IFRS)상 연결회계기준 도입으로 부채비율이 급등할 것을 우려해 지급보증을 기피하고 있는 상황이다.
◇대한주택보증, 보증한도 늘려 부실확대 우려=정부는 건설사의 지급보증 리스크를 줄인다는 명목으로 대한주택보증의 PF 대출보증 한도를 현행 80~90%에서 100% 수준으로 높일 계획이다. 또 건설공제조합ㆍ주택건설협회ㆍ부동산개발협회 등 부동산 개발 유관기관의 PF보증을 허용해 리스크를 부담하도록 했다. 하지만 이는 가뜩이나 보증부실이 누적되고 있는 대한주택보증의 부실을 더욱 심화시키고 자본금 규모가 보증 리스크를 감내하지 못하는 유관기관들을 동반 부실로 내몰 수 있다는 지적이다.
정부가 대안으로 내놓은 PF 대안금융도 시장을 근본적으로 활성화하는 데 한계가 있다는 분석이 나오고 있다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "프로젝트금융투자회사(PFV)나 부동산투자개발회사(REITs)ㆍ부동산펀드(REF)는 PF시장을 보완할 수는 있지만 대안은 될 수 없다"며 "금융권이 사업평가 및 리스크 관리능력을 먼저 기를 수 있는 방향으로 유도해 PF사업을 같이 책임지는 구조로 만들어야 할 것"이라고 말했다.
