판교 분양가 인하효과 미미

판교 분양가 인하효과 미미 표준건축비 평당 339만~359만원…가산비용 더하면 평당 450~470만원 달해복리시설비는 제한없이 인정 인하효과 더 낮아원가연동제 실익 작고 중대형 가격만 올릴수도 분양가상한제의 기본형 건축비가 평당 339만~359만원으로 결정돼 분양가 인하효과가 크지 않다는 논란이 제기되고 있다. 제도의 효과는 기대보다 크지 않은 반면 아파트의 질 저하에 대한 대비책이 미비하고 대형 평형 아파트 가격은 크게 오를 우려가 있어 무용론마저 나오고 있다. 한국건설기술연구원은 3일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열린 '건축비체계개편 공청회'에서 건설교통부 의뢰로 수행한 건축비 관련 연구용역 결과를 공식 발표했다. 이날 연구원은 2가지 평당 기본형 건축비안을 제시했는데 ▦60㎡ 초과 및 10층 이하 평당 359만3,000원(1안), 345만4,000원(2안) ▦60㎡ 초과 및 11층 이상 353만4,000원(1안), 339만5,000원(2안) 등이다. 이밖에 가산비용 항목으로 ▦지하주차장=면적×기본형 건축비의 70% ▦친환경기업, 소비자만족도, 연구개발 등에 대한 인센티브=기본형 건축비의 7% ▦복리시설 비용 등을 제시했다. 분양가상한제는 공공택지지구 내 국민주택 규모 아파트(전용면적 25.7평 이하) 공급시 '건축비 상한가'와 '토지비'를 합친 금액보다 분양가를 높게 책정하지 못하게 하는 제도다. 이날 발표된 자료에 따르면 건축비 상한가격은 기본형 건축비에 각종 가산비용을 합하면 평당 450만~470원선이 될 것으로 보인다. ◇판교, 분양가 6~8% 인하효과=지난해 10월 분양된 화성 동탄 2차 분양 아파트 중 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하) 아파트의 공사비ㆍ땅값ㆍ면적 등을 토대로 건축비 상한제를 도입했을 때와 그렇지 않았을 때를 비교해봤다. 우선 이번에 제시된 공사비를 기준으로 분양면적 33평형 아파트(지하주차장 가구당 10평, 복리시설비 500만원, 각종 인센티브 7%)의 분양가 상한선을 계산해보면 평당 450만~470만원이 나온다. (그림 위) 지난 동탄 2차 동시분양에서 분양된 A단지 33평형은 토지비(200만원)와 건설사가 제시한 공사비 531만원을 합쳐 평당 731만원에 분양됐다. 만약 이 A아파트를 이번에 제시된 분양가상한제를 통해 공급했다면 9~12%의 분양가 인하효과를 거둘 수 있다. 그러나 땅값 비중이 높은 판교의 경우 인하효과는 더 낮아진다. 동탄의 토지비를 평당 500만원으로 가정하고 A업체가 제시한 건축비와 상한제 공사비로 분양가를 책정해보면 6~8% 정도의 인하효과를 거둘 수 있는 것으로 분석된다. (그림 아래) 결국 판교와 같이 땅값이 비싼 인기택지일수록 분양가 인하효과는 미미하다는 결론이 나온다. 또한 가산비용 중 복리시설비는 제한 없이 인정해주고 있기 때문에 인하효과는 앞서 제시된 것보다 더 낮을 수도 있다. ◇인하효과 미미, 대형 평형만 가격 올려=분양가상한제를 통해 건축비는 10% 가량 떨어뜨릴 수 있을 것으로 보인다. 건축비보다 택지비 비중이 높은 수도권 택지지구의 경우 분양가 효과는 10% 이하로 낮아지며 이는 당초 정부가 제기했던 20~30% 인하와는 거리가 먼 것이다. 중대형 평형은 채권입찰제를 통해 분양가가 치솟을 것으로 보여 원가연동제로 인한 실익은 작고 중대형 아파트 가격 상승을 위한 면제부만 준 꼴이 아니냐는 비판이 제기되고 있다. 한편 정부는 여론수렴을 통해 1안과 2안 중 1개 안을 채택, 새 주택법이 시행되는 다음달 9일 전에 기본형 건축비를 확정할 방침이다. 이혜진 기자 hasim@sed.co.kr 입력시간 : 2005-02-03 18:44