여당이 최근 서울 강남지역의 재건축 아파트 이상 급등과 관련, 추가 대책 마련에 착수함으로써 정책방향에 관심이 쏠리고 있다.
주무부처인 건설교통부는 이에대해 "이제 논의가 시작되는 단계"라며 말을 아끼고 있지만 재건축 아파트의 투기적 요인 차단을 위해 임대주택 의무비율 확대, 용적률 확대 제한 등 폭넓은 방안이 강구되고 있는 것으로 알려졌다.
전문가들은 여당의 이같은 방침이 정부와의 논의를 거쳐 가시화될 경우 재건축아파트단지가 적잖은 영향을 받을 것으로 예측하면서도 추가적인 공급대책이 병행되지 않으면 가격 불안요인은 해소될 수 없을 것으로 내다봤다.
◇ 재건축 추가대책 마련 = 열린우리당 `제2기 부동산정책기획단'은 17일 "전반적인 시장안정 분위기속에서 나타나고 있는 강남의 재건축아파트 가격 급등을 막기위해서는 강력한 추가대책이 필요하다"고 밝혔다.
실제 강남 재건축 단지들은 8.31대책에도 불구, 작년말부터 서울시의 용적률 완화 움직임 등 호재가 등장하면서 단지별로 최고 1억원이상 가격이 크게 상승, 주변지역 집값까지 올려 놓고 있다.
기획단은 특정지역의 부동산 가격상승이 전국적인 가격상승을 불러올 수 있다는점에서 전국적으로 일괄적용되는 거시정책 외에 서울 강남 등 부동산 가격변동의 진앙지가 될 수 있는 특정지역에 국한된 대책도 마련해야 한다는 점에 공감했다.
기획단은 또 재건축시장 안정방안의 하나로 올해부터 도입된 기반시설부담금제만으로는 강남의 부동산시장을 잡는데 한계가 있다고 보고 개발이익 환수 등 제3의방안 모색이 필요하다는 쪽으로 다수의견을 모았다.
시장불안의 근원지, 특히 재건축단지에 대한 근본적인 처방없이는 항구적인 부동산 시장의 안정을 꾀할 수 없다는 점을 재확인한 것이다.
이강래(李康來) 기획단장은 "부동산 가격상승의 주범인 재건축아파트 규제가 현행 제도만으로는 불충분하다는 공감대가 형성됐다"며 "추후 논의과정을 통해 구체적대책을 마련할 것"이라고 말했다.
◇어떤 정책이 가능할까 = 열린우리당의 발표대로라면 정책방향은 재건축 아파트 단지에 대한 기대수익률을 떨어뜨리는 쪽으로 흐를 가능성이 높다.
정책방향의 큰 틀은 집값 불안의 진앙지인 강남 등 일부 지역을 겨냥한 시장 안정, 재건축단지의 개발이익 환수 확대로 가닥이 잡힌다.
회의에 배석했던 건교부 관계자는 "어떤 구체적인 방안을 놓고 논의가 이뤄지지는 않았다"면서 "향후 다양한 대책을 강구, 2월말쯤 종합적인 결론이 나올 것"이라고 말했다.
이 관계자는 "최소한 한달은 시장 분위기를 면밀히 따져볼 필요가 있다"고 덧붙였다.
재건축에 대한 규제는 지금까지 상당히 이뤄졌다. 지난해 소형평형 및 임대주택의무비율 강화, 조합원지위 전매제한, 후분양이 시행중이고 올해부터 입주권에 대한양도소득세와 기반시설부담금이 부과될 예정이다.
이미 세제와 제도 면에서 상당한 규제가 시행되거나 시행될 예정인만큼 향후 당정이 강구할 수 정책의 툴(tool)은 현행 제도를 강화하는 쪽에 맞춰질 공산이 크다.
개발이익 환수 측면에서는 현행 25%로 된 임대주택 의무비율을 높이거나, 임대주택중 일정부분을 중대형으로 채우는 방안이 검토 가능하며 기대수익률을 낮추기위해서는 강남 등 일부 지역에 대한 주택담보대출 강화, 용적률 완화 범위 축소 등이 논의대상에 포함될 것으로 보인다.
또 엇박자가 나고 있는 건교부와 서울시, 일선 구청간의 재건축 정책을 일관성있게 통일화하는 방안도 검토될 전망이다.
◇ 향후 전망 = 전문가들은 이미 가격이 오를대로 올라 수익성이 의심받고 있는 재건축 단지 아파트에 대해 정부의 추가 규제가 이뤄질 경우 재건축 아파트의 가격은 영향을 받을 것으로 내다보고 있다.
특히 중층 아파트 등 용적률 인센티브가 적은 단지는 영향의 폭이 더욱 클 것이라는 지적이다.
하지만 또다른 일각에서는 최근의 재건축 가격 급등이 주거여건이 뛰어난 강남지역에 대한 진입수요와 더이상 재건축외에 강남에서 지어질 수 있는 아파트가 없다는 인식이 확대되면서 빚어진만큼 공급대책도 병행 추진돼야 한다고 주장한다.
부동산 114 김희선 전무는 "분위기상으로 영향을 받을 수 있지만 문제는 강남권에 물량 공급이 한정된다는 것"이라며 "송파신도시 건설을 앞당기는 등 방법으로 강남권의 물량을 확대하는 것이 근원적인 처방"이라고 말했다.
