DTI규제·금리 향방이 최대 변수

신묘년에는 부동산경기 침체, 전셋값 급등 등으로 어려움을 겪었던 투자자나 내 집 마련 수요자, 건설업계가 모두 활짝 웃을 수 있을까. 그 흐름을 좌우하는 부동산시장의 좌표인 서울 강남권이 한눈에 들어온다. /서울경제DB

'올해 집값 오를까, 내릴까.' 부동산 시장은 지난해 장기 침체 끝에 소폭 상승세를 보이며 마무리됐다. '8ㆍ29부동산대책' 이 나온 후 강남권 아파트를 중심으로 저가 매수세가 살아난데다 전셋값이 끝없는 오름세를 나타내자 일부 매매전환 수요가 나타났기 때문이다. 하지만 이 같은 상승세가 올해도 지속될지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 시장에 강한 파급력을 보일 변수가 워낙 많아 단정적 판단이 어렵다는 것이다. 올해 부동산 시장을 웃고 울릴 변곡점이 될 만한 변수를 정리했다. ◇총부채상환비율(DTI) 추가 완화 여부 '촉각'=부동산 전문가들은 오는 3월로 종료되는 DTI 규제완화의 연장 여부가 시장흐름을 좌우할 첫 번째 주요 변수가 될 것으로 내다보고 있다. 아파트 저가 매물이 급속히 소진된 후 추격매수세가 살아나고 있지 않는 상황에서 DTI 규제가 다시 부활되면 시장 분위기가 급격히 위축될 수 있다는 것이다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 "매도ㆍ매수세 모두 DTI 폐지 연장 여부에 커다란 관심을 쏟고 있어 정부의 결정을 주목할 필요가 있다"고 말했다. 금리 역시 부동산시장을 뒤흔들 변수로 지목된다. 지난해 금리인상은 시기와 폭 모두 시장이 예측한 수준 내에서 이뤄졌지만 올해 이를 뛰어넘는 급격한 변동이 있을 경우 매수세가 움츠러들 수밖에 없다. 올 1ㆍ4분기부터 시중은행의 가계대출 거치기간이 줄어드는 것도 매수 수요에는 악재가 될 것으로 전망된다. 금감원은 원금 상환 없이 이자만 내는 거치기간 연장을 행정지도 형식으로 막기로 했다. 이 경우 이자만 내다가 집값이 오르면 팔아 시세차익을 거두려는 투자자에게는 이번 정책이 직격탄이 될 것으로 전망된다. ◇전셋값 상승 언제까지 지속되나=끝없이 뛰어오르고 있는 전셋값이 집값마저 밀어올릴지도 관심사다. 부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트 전셋값은 연간 7.29%나 올랐지만 매매 값은 2.44% 내렸다. 전셋값이 오르면 집값도 오른다는 통상적인 부동산 법칙이 깨진 것이다. 김규정 부동산114 부장은 "지난해에도 4ㆍ4분기부터는 집값이 상승세로 반전했다"며 "올해에도 전셋값 오름세가 지속되면 집값도 따라 오를 가능성이 크다"고 분석했다. 일단 전셋값은 올해도 꾸준히 강세를 띨 것으로 전망된다. 올해 17만가구에 달했던 수도권 아파트 입주물량이 11만가구 정도로 크게 줄어 수급불균형이 예상되는 탓이다. 다만 올해 하반기부터 본격적으로 입주가 시작되는 인천 청라지구 및 광교신도시에서는 일시적 하락세가 나타날 수도 있을 것으로 전망된다. 닥터아파트에 따르면 올해 청라지구와 광교신도시에서는 각각 8,076가구, 6,349가구가 입주를 앞두고 있다. 전반적 입주물량 감소와는 별개로 이들 지역에서는 저가 전세 매물이 나올 수도 있는 것이다. ◇서울 강남 재건축 개발호재 잇달아=수도권 아파트 값을 선도하는 서울 강남권 재건축 예정 아파트의 향후 개발 일정도 관심사다. 우선 반포ㆍ잠실 등 한강변 일대 유도정비구역에 대한 지구단위계획수립용역이 이르면 올해 말 마무리될 예정이다. 지구단위계획구역으로 지정되면 본격적인 개발이 가능해지기 때문에 고가 아파트가 몰린 이들 지역에 대한 관심이 다시 한 번 커질 것으로 전망된다. 이밖에도 강남구 대치동 은마아파트는 조합원들의 의견을 조율해 조만간 재건축 사업방식을 확정할 예정이며 개포지구 지구단위계획도 서울시 심의를 거쳐 공고될 계획이다. 이렇게 되면 정확한 추가분담금 내역을 산출할 수 있기 때문에 매수수요가 늘어날 수 있다. 또한 송파구 가락시영을 제3종일반주거지역으로 상향하는 내용의 정비계획안도 1월 중 시의 심의를 거칠 예정이다. ◇공공주택 공급 본격 시작=보금자리 시범지구와 위례신도시 등에서 본 청약이 본격적으로 시작된다. 상대적으로 저렴한 이들 주택을 기다리는 대기수요가 많아 공급일정이 마무리되면 민간주택 청약수요가 살아나는 기폭제가 될 수 있다는 게 부동산전문가들의 설명이다. 이영진 닥터아파트 이사는 "보금자리 및 위례신도시 등이 어떤 청약 성적표를 받느냐에 따라 일반 매매시장도 덩달아 요동칠 가능성이 크다"고 분석했다.