집값 상승률 반영때문 3억 집 월 40만원이상 차이
같은 시가 3억원 주택에 대해 은행권 역모기지 기존상품은 52만원, 정부보증 상품은 93만원.
동일한 역모기지 상품이라고 하면서 정부보증상품과 은행권 기존상품의 월지급금이 왜 이렇게 차이가 날까.
그 이유는 주택가격 상승률을 반영하느냐, 하지 않느냐의 차이 때문이다.
현재 은행권의 역모기지 상품은 주택담보대출비율(LTV)제한을 받는다. 3억원 주택의 경우 LTV비율을 60%라고 하면 1억8,000만원이 대출상한선이다. 그런데 문제는 이 대출상한선이 현재시점의 대출상한선이 아니라 은행들이 만기시의 상한선으로 운용하고 있다는 점이다.
즉 65세부터 83세까지 18년동안 지급한다고 할 때, 18년뒤 대출금의 합계액이 1억8,000만원이 돼야 한다는 것이다. 결국 18년뒤 1억8,000만원을 현재가치로 환산하면 5,000~6,000만원에 불과하게 되고 이를 기초로 월지급액을 산정한 결과 52만원이 나오게 된다.
그러나 정부보증 역모기지 상품은 주택가격 상승률을 고려한다. 즉 매년 4%씩 상승한다고 할 때 18년뒤에는 5억원이 훨씬 넘는다. 이를 8%의 할인율로 현재가치화하면 1억4,655만원이 나온다. 이 금액을 기초로 일반 보험사의 종신연금 산정방식을 그대로 적용하면 월 93만원이 나오게 된다.
결국 주택가격 상승을 고려하느냐 그렇지 않느냐에 따라 현재가치가 2배이상 차이나게 되는 것이다. 그 결과 월 지급액도 52만원과 93만원으로 벌어지게 된다.
