[심층진단] '반값 아파트' 현실화할까

현재의 절반 수준 분양가로 아파트를 공급한다는 ‘도깨비 방망이’가 정말로 출현할 수 있을까. ‘반값 아파트’는 홍준표 한나라당 의원이 지난달 초 처음 화두를 던졌을 때만 해도 현실과 동떨어진 지방선거 전략 정도로 치부됐던 것이 사실. 그러나 이해찬 총리가 국회 대정부질문에서 “송파 신도시에 적용하는 방안을 검토 중”이라고 밝히면서 분위기는 급반전되고 있다. 총리실과 건설교통부는 이 총리의 발언 이후 이렇다 할 추가 설명을 내놓지 않고 있지만 총리가 직접 나서 도입 의지를 밝힌 이상 반값 아파트는 어떤 형태로든 추진될 것으로 보인다. 칼자루를 쥐고 있는 정부의 정책 의지에 따라 전면 도입은 어렵더라도 제한적 형태의 시행은 가능하지 않겠느냐는 게 정부 안팎의 대체적인 관측이다. 지난해 8월 반값 아파트에 관한 연구 보고서를 냈던 주택공사 부설 주택도시연구원은 해외사례 현지조사와 실제 시뮬레이션 결과 등을 담은 후속 보고서를 조만간 발표할 것으로 알려져 귀추가 주목된다. 그동안 “현실적으로 어렵다”는 입장을 보였던 건교부도 “보다 면밀히 검토해봐야 한다”며 다소 긍정적인 방향으로 선회했다. 반값 아파트는 토지는 임대하고 건물(아파트)만 분양하는 ‘토지임대부 분양’의 다른 말이다. 분양가의 절반 이상을 차지하는 땅값이 빠지면 평당 건축비 약 500만원 수준에 새 아파트를 살 수 있다는 얘기다. 토지임대부 분양이 가능하려면 크게 두 가지 전제를 만족해야 한다. 땅값 회수가 느리기 때문에 초기 토지 매입비가 적게 들어야 하고, 토지지분 없는 반쪽짜리 아파트라도 기꺼이 살겠다는 주택수요가 넘치는 곳이어야 한다. 수도권에서 이 같은 조건에 딱 들어맞는 대규모 택지는 송파 신도시 말고 찾아보기가 힘들다. 송파 신도시는 부지의 80% 이상이 국공유지인 데다 강남권을 대체할 최상급 주거지로서 기대가 크다. 물론 난관도 적지 않다. 땅을 건설사들에 매각하지 않으면 송파 신도시 건설에 필요한 수조원대 재원과 군부대 이전비용을 마련할 길이 막막하다. 이 때문에 전면 도입이 아닌 한 두개 단지에 시범 적용하는 방안이 유력하다. 반값 아파트가 갖고 있는 ‘태생적 한계’도 무시할 수 없다. 토지지분 없이 건물만 소유하면 점차 노후화될수록 값어치가 크게 떨어진다. 반대로 송파 신도시처럼 주변집값이 매우 비싼 곳에서 반값에 분양받은 사람들이 챙길 막대한 시세차익을 적정 수준으로 환수하는 것도 중요한 문제다. 주택도시연구원 이영은 선임연구원은 “수십년 후 주택이 노후화되면 재건축을 할 수 있게 하고 자금융자 등의 지원을 해 주면 된다”며 “프리미엄을 노린 투기를 차단하려면 원가연동제가 적용되는 판교 신도시처럼 10년간 전매금지 등의 제한을 둬야 한다”고 말했다. 반쪽 짜리 소유에 대한 정서적 거부감이나 공공임대 주택과의 뚜렷하지 않은 차별성 등의 이유로 호응을 얻기 어렵다는 지적도 있다. 이에 대해 이 연구원은 “토지임대부 주택은 담보대출을 받을 수 있고 자유롭게 매매할 수 있다는 점에서 임대주택과 명확한 차별성을 갖는다”며 “대량 공급은 어렵겠지만 토지 개발이익 환수 효과가 매우 높아 민간부문의 이익 사유화에 대한 압력도 커질 것”이라고 말했다.