도심재개발은 주택재개발에 비해 일반인에게 덜 알려진 탓에 투자방법에 대한 노하우가 일반화돼 있지 않다. 하지만 이 역시도 주택재개발사업과 비슷한 절차와 요건을 거쳐 진행되기 때문에 투자타이밍과 방법은 비슷하다는 것이 부동산 전문가들의 설명.
◇어떤 사업장을 고를까 = 우선 투자대상지를 물색해야 한다. 재개발투자의 가장 핵심은 빠른 사업추진에 있다. 특히 사업부지 내 국ㆍ공유지가 많으면 그만큼 사업추진이 더뎌지므로 되도록 사유지가 많은 재개발구역을 고르는 게 요령.
단지규모가 큰 곳이 사업수익성과 환금성이 좋아 안전하다. 단 규모가 크면 그만큼 조합원간 분쟁발생시 이견을 좁히기가 힘들므로 해당 조합과 현지 부동산중개업소, 시공사 등을 통해 갈등요소가 있는지 여부를 체크 해야 한다.
도시계획 등을 확인해 해당 지역의 개발밀도가 높고, 건축제한이 적은 곳을 고르는 게 안전하다. 또 시공사 등의 자금력도 좋아야 한다.
◇어떤 매물을 고를까 = 향후 입주 시 조합원이 내는 추가부담금은 해당 지분의 자산가치가 높을수록 줄어든다. 따라서 이왕이면 감정가격이 높은 지분을 고르는 게 좋다.
우선 도로에 인접해 있고, 평지이며 땅 모양이 정방형에 가까운 것일수록 감정평가액이 높다.
◇언제 매입할까 = 적정투자타이밍은 지분매매가격이 오르기 직전인 각종 인ㆍ허가 통과직전시점으로 잡는 것이 일반적이다. 따라서 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 등의 각 단계 이전에 지분을 구입하는 게 좋다.
다만 구역지정 직전 매입은 신중을 기하는 게 좋다. 최근에는 구역지정이 되면 사업시행인가나 관리처분인가 수준의 매매가격까지 한번에 오르는 경향이 있어 미리 조합원 지분을 사는 경우가 많다. 하지만 구역 미지정 상태가 수년간 계속되면 그만큼 금융비용이 많이 들어가고 환금성도 떨어지게 되기 때문에 자칫 손해를 볼 수도 있다.
통상 이주비 지급 시점에 구입하면 이주비 만큼 매매가격에서 제하고 대금을 치르기 때문에 초기투자비용이 적게 들어가는 것을 알려져 있다. 하지만 이 경우 이미 지분 매매가격이 상당히 오른 상태이므로 큰 투자수익을 노리긴 어렵다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
