대치 은마 등 3종 일반주거지 '재건축 직격탄'
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자
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• "은마아파트 등 3종 지역 용적률 210%"
서울시가 3종 일반주거지역내 아파트 용적률을 210%로 제한함에 따라 해당 지역의 재건축이 큰 타격을 입게 됐다.
기존 용적률이 높아 평형 증가가 어렵고, 재건축후 실익도 없기 때문이다. 이에따라 강남구 대치 은마 등 해당 주민들은 망연자실한 가운데 서울시 방침에 크게 반발하고 있다.
반면 강남구 대치동 청실 등 2종 주거지역중 3종으로 종상향이 가능한 곳과 뉴타운지역중 단독주택 재건축 구역에서 빠진 곳은 숨통이 트일 전망이다.
◇은마 등 3종 주거지 `타격' = 서울시내 3종 일반주거지역에 속한 곳은 대치은마, 논현 경복, 잠실 우성4차 등 28개 단지다.
현재 3종 일반주거지역내 기존 아파트는 대부분 용적률이 190-200%에 달해 210%로 재건축할 경우 일반분양분이 없고, 평형을 늘리기가 힘들 전망이다.
건설업계는 공원 등 기부채납 비율에 따라 최고 250%까지 재건축이 가능하다해도 재건축 사업이 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
D건설 관계자는 "가령 1천평 짜리 땅에 6%(60평)를 기부체납하면 늘어나는 용적률이 3% 정도에 불과해 기부채납 인센티브는 큰 매력이 없다"고 말했다.
뿐만 아니라 개발이익환수제에 따른 임대아파트 건립, 소형평형의무비율, 후분양 등 각종 규제에다 개발부담금 도입까지 검토되고 있어 재건축 수익성이 크게 떨어질 전망이다.
당장 재건축을 추진해오던 서울 강남구 대치동 은마아파트는 사업이 불투명해졌다. 당초 250% 이상으로 재건축을 추진해오던 이 아파트는 기존 용적률이 197%로 이미 210%에 육박한다.
시공사에 따르면 현재 은마아파트 31평형 대지지분이 15평으로 210%을 적용해 1대1 재건축을 하면 약 2평 정도 늘어나는데 그칠 것으로 본다.
S건설 관계자는 "현재 31, 34평형인데 강남에서 2평 늘리자고 재건축을 할 지의문"이라며 "특히 개발부담금까지 적용되면 조합원 부담이 커져 사업성이 불투명하다"고 말했다.
아직 재건축 움직임은 없지만 송파구 잠실 등 3종 주거지역내에서도 재건축을반대하는 주민들이 많을 것으로 보고 있다.
다만 강남구 논현동 경복아파트는 기존 용적률이 220%나 되지만 일부 상업지역이 포함돼 있어 이 곳에 적용되는 용적률(400%)를 가중평균할 경우 평균 용적률이 240% 이상은 가능할 것으로 기대하고 있다.
◇주민 반발, 형평성 문제 대두= 주민들 반발이 거세다. 대치 은마아파트 한 주민은 "2-3년째 안전진단을 통과시켜주지 않더니 이제는 용적률까지 제한하는 것은아예 재건축의 싹을 자르겠다는 의미"라며 "종세분화 당시 3종 일반주거지의 용적률은 250%였는데 지나친 규제"라고 말했다.
송파구 잠실동의 한 주민도 "아파트값 잡는 것도 좋지만 낡은 아파트의 재건축을 정부가 강압적으로 못하게 하는 것은 지나친 사유재산 침해"라고 주장했다.
아파트지구(일명 고밀도지구)와의 형평성 문제도 대두되고 있다. 고밀도지구의경우 은마 등과 같은 3종 일반주거지역이지만 서울시가 지난해 수립한 기본계획에서기준 용적률을 230%로 정한 때문이다.
H건설 관계자는 "3종 일반주거지의 용적률만 210%로 묶는 이유를 모르겠다"며 "특정 아파트의 재건축을 막기 위한 조치가 아닌지 의심스럽다"고 말했다.
이번 조치로 대치동 은마아파트 일대는 매수문의가 끊긴 반면 주민들은 재건축이 불가능한 것이 아니냐며 술렁거리고 있다.
인근 중개업소 사장은 "안그래도 재건축 개발부담금 도입 등이 거론되며 가격이약세였는데 이번 조치로 급매물이 나오고 매매값이 더 떨어질 것 같다"고 말했다.
◇정비구역 지정, 뉴타운 지역 등 `안도'= 반면 2종 일반주거지역이지만 3종으로 종상향이 가능해진 강남구 대치동 청실.국제, 서초구 방배동 경남아파트 등은 재건축 숨통이 트일 전망이다.
종전의 2종 일반주거지에 적용되는 15층의 층고제한이 풀려 20층 이상 재건축이가능하기 때문이다.
하지만 용적률이 3종과 같은 210%로 제한돼 사업성은 여전히 불투명하다.
현재 3종 일반주거지라도 기본계획 수립 전 정비예정구역으로 지정된 답십리동태양, 성산동 유원성산, 사당동 영아, 송파동 반도, 길동 진흥아파트 등은 계획 용적률이 230%로 유지돼 재건축에 큰 문제는 없을 전망이다.
뉴타운 지역내 단독주택은 오히려 상황이 나아지게 됐다. 이런 곳은 당초 오는7월부터 시행될 `도시재정비 촉진을 위한 특별법' 대상에 포함되지 않아 특별법의수혜를 받지 못할 뻔 했다.
하지만 이번에 단독주택 기본계획 대상에 빠지면서 뉴타운 특별법에 따라 사업이 가능하게 됐다. 장위뉴타운과 신림뉴타운이 대표적이다.
J&K 백준 사장은 "뉴타운으로 사업을 하면 재건축 방식과 달리 2종 일반주거지역은 250%, 3종은 300%까지 용적률을 높일 수 있다"며 "뉴타운 지역내 단독주택 재건축 문제가 해소되면서 전체 사업도 덩달아 빨라질 것"이라고 말했다.
입력시간 : 2006/02/16 11:47
