[부동산 PF사업 규제 강화] PF대출제도 개선안 주요내용<br>2,000억원이상 사업 추진때<br>시공사, 시행사 지분 매입해야<br>대출 사업성평가도 크게 강화
 | | 금융감독당국이 PF사업에 대출을 해준 금융권의 부실을 막기 위해 시행사와 시공사의 자금부담과 책임소재를 강화하는 방향으로 제도개선안을 마련 중이어서 부동산 개발업계에 비상이 걸렸다. 건설사들의 지급보증 및 자금조달 문제로 표류하고 있는 용산 국제업무지구 사업지 전경. /서울경제 DB |
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금융당국이 마련한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도개선안은 규제강화에 방점이 찍혀 있다.
시행사가 돈 한 푼 없이 무분별하게 PF사업을 일으켜 시공사(건설사)와 금융권에까지 부실이 전이되는 것을 막고 시공사에도 일정 부분 책임을 지우겠다는 것이다.
금융기관이 감당하고 있는 PF대출 부실에 따른 리스크의 무게중심을 시행사 및 시공사로 돌려놓겠다는 것이다.
당국은 다만 규제강화로 정상적인 PF사업마저 위축되는 것은 막기 위해 PF대출을 활성화시키는 당근도 준비했다.
◇금융권ㆍ건설사 동반부실의 고리를 끊어라=정부는 현재의 PF대출 관행이 금융권과 건설사의 동반부실을 불러오는 주범으로 보고 있다.
통상 부동산 PF 시행사는 저축은행 등에서 브리지론을 받아 땅을 매입한 뒤 은행권에서 '본PF'를 받아 저축은행 대출을 갚고 사업을 진행시킨다. 이후 분양이 정상적으로 이뤄지면 은행대출을 상환하고 수익을 내는 형태다.
하지만 글로벌 금융위기와 부동산 경기침체가 겹치면서 분양이 이뤄지지 않아 시행사가 도산하는 경우가 잇달았다. 은행도 PF 취급을 극도로 자제하면서 '돈맥경화'에 따른 시행사와 시공사의 연쇄부실도 현실화됐다.
그 결과 금융권도 연쇄 감염에 노출됐다.
은행들은 부동산 PF 부실 탓에 지난 9월 말 현재 부실채권 잔액은 30조3,000억원으로 6월 말 대비 4조7,000억원이나 급증했다. 부동산 PF로 고전하고 있는 저축은행 업계는 내년에 PF에서만 3조8,688억원의 신규 부실이 생길 것으로 전망된다.
당국은 시행사들의 도덕적해이(모럴해저드)가 도를 넘었다고 판단하고 있다.
시행사들이 자금력 없이 PF사업을 진행할 경우 금융비용이 크게 늘어나고 경기가 나빠지면 사업진행이 중단되는 사례가 많다. 이 경우 시행사들이 관련 비용을 모두 분양자에게 전가해 소비자들의 부담이 크게 늘어난다. 아울러 일부 시행사들은 사업진행 능력이 없음에도 시행사 교체요구시 뒷돈을 요구하는 등 문제가 많다는 게 업계의 지적이다.
금융당국의 한 관계자는 "시행사들의 모럴해저드가 많아 각종 규제를 만들게 됐다"며 "사업성을 위주로 PF 사업을 하도록 관련 제도를 정비할 것"이라고 말했다.
◇리스크 테이킹 무게중심 시행사ㆍ시공사로=당국은 시행사와 시공사에 책임을 지우는 쪽으로 방향을 잡았다.
먼저 PF 인허가 관청에서 시행사의 동의 없이 시행주체를 변경할 수 있도록 제도개선을 추진할 예정이다. 시행사의 자기자본규모도 의무화된다. 개선안에 따르면 사업 인허가 단계에서 사업규모 등에 따라 시행사의 일정 자기자본 조달을 의무화하는 방안이 유력하다.
시공사의 책임을 강화하는 방안도 꺼냈다. 우선 시공사가 시행사의 지분 일부를 매입하도록 했다.일각에서 제기되는 것처럼 시행사와 시공사를 단일화하기보다는 시공사가 시행사에 일정 지분을 투자하는 것이 책임준공 측면에서 낫다고 본 것이다. 특히 대형 시공사의 개발계획이 알려질 경우 개발지역의 토지가격 상승 등 부작용이 크다고 본 것으로 풀이된다.
이에 따라 2,000억원 이상 PF 사업시 시공사가 시행지분의 일정 비율(20~40%)을 매입하도록 의무화하는 기준이 제정될 예정이다.
아울러 PF 모범규준 개정을 통해 일정 규모 이상 사업장에 대해서는 시공사를 제한하거나 공동시공을 의무화할 계획이다. 예를 들어 도급금액 500억원 이상 사업의 경우 회사채등급 A+ 이상 또는 50위 이상 건설사로 한정하고 이 같은 조건에 미달하는 건설사는 공동시공을 의무화하는 방안을 추진한다.
PF대출에 대한 사업성 평가도 한층 강화한다. PF사업장에 대한 외부평가기관의 사업성 평가결과 대출취급 여부, 평가사업장의 건전성 현황 등이 은행연합회에 공시해 PF대출에 따른 금융사들의 위험을 줄일 예정이다.
시중은행의 한 관계자는 "시행사에 자금력을 갖추도록 하고 시공사도 일정 부분 책임을 지도록 하는 게 원칙적으로 맞는 방향"이라며 "제도를 개선하더라도 근본적으로 부동산 경기가 회복되지 않으면 큰 도움이 되지 않을 것"이라고 말했다.
