재건축 이후 생각만큼 값 안오르면 '밑지는 장사'

재건축 이후 생각만큼 값 안오르면 '밑지는 장사' 초기·중간단계 재건축단지 사업추진 사실상 물건너가 김문섭 기자 lufe@sed.co.kr 관련기사 • 강남주민 84.7% "집값 거품" • 강남 재건축 '부담금 폭탄' 서울 강남의 주요 재건축단지들이 ‘부담금 폭탄’에 허우적대고 있다. 지난 12일부터 기반시설부담금제가 시행된데다 오는 9월25일 재건축 초과이익 환수에 관한 법률까지 시행되면 각종 부담금으로만 조합원 1명당 1억~2억원씩을 내야 한다. 여기에 2억원 가까운 공사비까지 합하면 직접 부담액은 3억~4억원대로 늘어난다. 재건축 이후 시세가 생각만큼 올라주지 않으면 지출이 수익보다 커져 수익률이 마이너스(-)가 될 수도 있다. 초기ㆍ중간 단계에 있는 재건축단지들은 사업 추진이 사실상 어렵다는 전망이 나오는 이유다. 개포주공4단지 재건축추진위원회가 추산한 결과를 보면 13평형 아파트 조합원 1명이 물어야 할 재건축 개발부담금은 1억4,816만원이다. 개발부담금은 준공시점의 집값에서 재건축사업을 시작한 시점의 집값을 뺀 시세차익에서 각종 비용과 정상적인 집값 상승분을 제한 ‘재건축 초과이익’에 대해 물리는 부담금이다. 개포주공4단지 13평형을 32평형으로 늘려 오는 2012년 준공할 경우 지난 2003년 기준시가 3억4,650만원이었던 이 집은 2012년에 시세 13억원, 공시가격 11억7,000만원(시세의 90%)이 된다. 2012년 시세는 인근 도곡렉슬과 같은 평형의 시세 11억원에 연평균 상승률 3%를 곱해 산출했다. 공시가격(기준시가)을 기준으로 한 9년간의 시세차익은 8억2,350만원이지만 여기서 공사비 1억6,000만원(평당 500만원)과 기반시설부담금(1,330만원), 공공용지 기부채납(2,970만원) 등의 비용, 그리고 9년간의 정상적인 집값 상승률만큼의 상승분(1억4,140만원)은 빼줘야 한다. 이렇게 해서 산출된 조합원 1인당 개발이익은 4억7,910만원. 여기에 법 시행시점인 올해 9월 이후 사업기간의 비율(108분의75개월)과 누진부담률(0~50%)을 곱해주면 개발부담금은 1억4,816만원이 된다. 가구당 19평이 늘어나는 데 따른 기반시설부담금은 약 1,330만원으로 계산됐다. 공사비 1억6,000만원과 임대주택 건설비용 777만원을 합하면 직접 부담해야 하는 금액은 3억3,000만원으로 늘어난다. 임대주택 건설을 위해 무상 제공해야 하는 땅(1인당 2.04평)까지 계산에 넣으면 직간접 비용은 4억원에 육박한다. 최근 재건축 재추진을 결정한 대치동 청실1ㆍ2차의 경우 같은 방식대로라면 개발부담금 1억1,836만원, 공사비 1억6,000만원을 합해 약 2억8,000만원의 비용이 예상된다. 늘어나는 면적이 없기 때문에 기반시설부담금은 내지 않고 임대주택 건설비용도 미미하다. 물론 해당 아파트값이 연평균 3% 이상 올라 준공시점 시세가 예상을 초과한다면 개발부담금 규모는 더욱 커진다. 개포주공 13평형의 2012년 시세가 15억원이라면 개발부담금은 2억6,000만원대로 1억원 이상 늘고 청실1차 시세가 20억원이 된다면 개발부담금도 3억8,000만원대로 껑충 뛴다. 입력시간 : 2006/07/19 17:36