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SetSectionName(); [알쏭달쏭 재개발 투자] 분양가서 권리가액 빼면 분담금 나와 주변 아파트 참고해 자금계획 세워야 서일범기자 squiz@sed.co.kr 도움말=전영진 예스하우스 대표 ImageView('','GisaImgNum_1','default','260');
Q=최근 서울의 한 재개발 예정구역에서 다세대주택(빌라)을 구입했습니다. 관리처분ㆍ분양까지 3년 정도 걸릴 것으로 보고 자금조달 계획을 세우고자 하는데 앞으로 돈이 얼마나 더 들지 가늠하기 어렵습니다. 초기 지분매입에서 실입주까지의 비용에 대해 개략적인 계산법을 알려주세요. A=조합원의 개별 부담금 산출은 전체 사업성과 밀접한 연관이 있습니다. 재정비사업 초기 단계에서 구체적인 사업성을 추산하기는 어렵지만 여러 개발 사례를 토대로 귀납적으로 접근하면 개략적 부담금 산출이 가능합니다. 예를 들어 A재개발구역에서 지분을 쪼개지 않은 다세대주택(지분 17㎡)을 1억5,000만원에 매입했다고 가정해봅시다. 이때 전세 5,000만원을 끼고 이 집을 샀다면 실투자금액은 1억원이 되고 3.3㎡당 매입가는 대략 3,000만원 정도가 됩니다. 이때 조합원이 부담해야 할 추가 분담금은 조합원 분양가에서 이 집과 토지의 권리가액을 뺀 가격입니다. 따라서 조합원 분양가와 권리가액만 추정할 수 있다면 대략적인 추가 분담금을 계산할 수 있습니다. 우선 권리가액부터 추산해보겠습니다. 권리가액은 감정평가액과 비례하는데 감정평가액은 통상 공시가격의 130~150%선 내외에서 결정되는 경우가 많습니다. 따라서 해당 물건과 토지에 대한 예상 감정평가액(공시지가X1.3~1.5)을 더하면 권리가액을 어림짐작할 수 있습니다. 이제 예상 조합원 분양가에서 이 권리가액을 빼면 추가 분담금이 나옵니다. 그런데 조합원 분양가는 실제 건축비나 조합원 수에 따른 사업성, 사업 지연으로 인한 이자비용 등에 따라 재개발 구역별로 천차만별이기 때문에 이렇다 할 공식을 제시하기는 어렵습니다. 다만 조합원 분양가는 인근 지역에서 이미 공급했던 다른 아파트와 비슷한 수준에서 결정되는 경우가 많기 때문에 최근 주변에서 관리처분을 마친 재개발구역이 있다면 이를 참고해 추산하는 게 가장 근접한 결과를 내는 계산법이 될 수 있습니다. A재개발구역 물건의 경우 1억5,000만원에 매입한 물건의 권리가액은 4,800만원이었고 새 아파트109㎡형의 조합원 분양가는 4억5,000만원이었습니다. 결론적으로 이 물건을 가진 조합원은 4억200만원을 추가로 내야 새 아파트를 받을 수 있게 되는 셈입니다. 관리처분단계에 이르면 각 재개발조합은 무이자ㆍ유이자 이주비로 얼마나 빌릴 수 있을지 제시하는 만큼 이에 맞춰 대출계획이나 자금조달 일정을 잡으면 될 것으로 보입니다. [이런일도… 부동산시장 뒤집어보기] 전체보기│ [실전재테크 지상상담 Q＆A] 전체보기 [궁금하세요? 부동산·재개발 Q＆A] 전체보기│ [알쏭달쏭 재개발투자 Q＆A] 전체보기 [증시 대박? 곽중보의 기술적 분석] 전체보기│ [전문가의 조언, 생생 재테크] 전체보기 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]
