올 연말 MBS시장이 가동되면 쉽게 주택자금을 구할 수 있어 집을 사는 사람이 늘어나고 집값도 덩달아 오를 것이란 전망이 나오고 있다.그러나 결론부터 애기하면 앞으로 몇 년간은 MBS발행이 집값에 거의 영향을 주기 않는다고 볼 수 있다.
국토연구원 김정호(金政鎬)박사는 『2005년께나 돼야 실수요자들이 주택저당채권 유동화에 따른 직접적인 혜택을 기대해볼 수 있을 것』이라며 『특히 시장원리에 따라 MBS시장이 가동되는 상태에서 수요자들이 싼 값에 자금을 빌리려면 금리가 연리 5% 수준은 돼야한다』고 말했다.
MBS발행의 일차적인 목적은 주택자금공급을 늘리는 것과 이에 따라 금리를 낮추는 것을 꼽을 수 있다. 그러나 현실적으로 MBS발행이 당분간 두가지 목적 모두에 영향을 주기 힘들다. 시중은행의 자금은 이미 풍부한 상태로 대부분의 은행들이 주택담보대출을 하고 있다.
돈이 없어 주택관련 대출을 못하고 있는 상황이 아니므로 MBS발행이 주택자금대출 여건을 개선할 수 없다는 얘기다. 금리문제도 만만치 않다. 아무리 싸게 자금을 조달하더라고 중개기관의 이윤과 발행 및 판매비용을 감안하면 대출금리가 11% 이상된다는 것이다.
한 시중은행관계자는 『시장원리대로 MBS를 발행하면 대출금리가 시중은행이 다루고 있는 주택담보대출금리보다 훨씬 높은 수준이 될 것』이라고 밝혔다.
정부의 개입으로 시중은행의 주택담보대출금리 수준의 자금이 공급된다해도 실수요자들이 이용하기에는 부담스럽다. 우리나라의 경우 소득 대비 주택값이 높아 이자 및 원금부담으로 생계에 까지 영향을 주기 때문이다.
1억5,000만원짜리 주택을 사면서 1억원을 20년 만기, 연리 11%로 조달할 때 주택비용으로 매달 100만원 이상을 치러야한다. 부담이 너무 크다.
결국 장기간에 걸쳐 국내은행과 우리나라의 국제적 신용등급이 좋아져야만 해외에서 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있고, MBS발행을 통해 저리의 주택자금을 공급할 수 있다. 그 때까지는 MBS발행이 집값에 주는 영향은 기대하기 힘들 전망이다.
이은우기자LIBRA@SED.CO.KR
