부동산 '낡은 법'이 시장 활성화 막는다

3년 전 경기 일산신도시에서 아파트를 매입한 후 직장을 옮기면서 다른 지역에서 전세를 살게 된 김모(40)씨는 일산 아파트 처분 문제를 놓고 골머리를 앓고 있다. 1기 신도시인 일산의 경우 3년 보유에 2년 거주 요건까지 채워야 양도세가 비과세되기 때문이다. 반면 최근 2~3년간 집값이 급등한 판교신도시에는 2년 거주의무 요건이 없다. 경기 고양 삼송지구에 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트 분양을 앞둔 A건설사는 내부검토 결과 중대형보다 오히려 분양성이 떨어지는 것으로 나타나 사업일정을 잡지 못하고 있다. 정부가 보금자리주택의 단기 시세차익을 막기 위해 급히 법을 만들면서 그린벨트를 해제한 신도시의 중소형 주택 전매제한을 7~10년으로 강화한 탓이다. 부동산시장의 낡고 불합리한 법들이 오랜 침체에서 벗어나 회복을 시도하는 시장을 옥죄고 있다. 특히 '형평성 없는 양도세 비과세 요건' '기술발전을 고려하지 않은 리모델링 규제' '무차별적인 그린벨트 전매제한''20년 넘게 변하지 않는 임대차보호법' 등 현실에 맞지 않는 규제들이 부동산시장 침체의 주요 원인으로 꼽히는 ▦1기 신도시 몰락 ▦외곽 신도시의 사업성 악화 ▦수도권 전셋값 폭등 등을 부추기고 있다. 대표적인 것은 8년간 변하지 않은 1기 신도시의 양도세 비과세 요건이다. 이들 지역의 집값은 올해 4.6%나 떨어져 수도권에서 하락률이 가장 높지만 양도세 비과세를 위한 '2년 거주' 요건은 서울ㆍ과천과 함께 여전히 유지되고 있다. 1기 신도시와 서울 노원 지역 등 노후아파트 밀집지역을 재생할 수 있는 해법인 리모델링 관련법 개정 역시 수년째 제자리걸음이다. 건설사 및 관련 학술연구 등에서 모두 리모델링시 '수직증축'을 해도 기술적으로 문제가 없다고 주장하지만 정부는 아직 방향을 잡지 못하고 있다. 베란다 확장도 한때 불법이었다가 어느 순간 합법화됐다. 주택산업연구원의 장성수 박사는 "정부는 규제를 만들 때는 적극적이지만 규제를 해제해야 될 타이밍은 놓치는 경우가 잦다"며 "일정 요건이 되면 규제를 해제하는 일몰제가 필요하다"고 말했다. 한편 수도권 전세난이 반복되고 있지만 전세보호 기간을 2년으로 규정해놓은 주택임대차보호법이 20년 넘게 그대로고 합리적인 대안을 찾기 위한 논의도 제대로 이뤄지지 않고 있다.