'깡통 분양권' 속출 우려… 시장 충격 클듯

올해 말에서 내년 초를 기점으로 수도권 신도시에서 1~2년 전 분양됐던 아파트에 대한 전매제한 규제가 대거 풀림에 따라 중대형 분양시장이 더욱 위기를 맞을 것으로 보인다. '공급 폭탄'에 고전하고 있는 김포 한강신도시 전경.

수도권 신도시에서 전매제한이 풀리며 쏟아져나올 분양권 매물이 이제 갓 온기가 돌기 시작한 부동산시장에 암초로 작용할 가능성이 커지고 있다. 분양권에 웃돈 즉 '프리미엄'이 붙어 있을 경우 신규 분양시장에는 '촉매제'로 작용하지만 분양가와 차이가 없거나 마이너스 프리미엄 상태인 분양권이 나오면 새로 공급되는 아파트는 경쟁력이 떨어지고 시장의 거래 정체를 부추기는 요인이 될 수밖에 없다. 업계에서는 최근 2~3년간 인천 청라, 김포 한강 등 수도권 신도시를 분양받은 사람들이 중도금과 잔금 압박을 견디지 못하고 분양권을 투매할 경우 가뜩이나 가라앉은 수도권 중대형 분양시장에 악영향을 끼칠 것으로 보고 있다. 이 지역 계약자의 절반가량이 외지인의 투자수요인 것으로 알려져 있다. ◇수도권 신도시마다 '분양권 매물 폭탄' 잠복=내년까지 약 4,600여가구의 분양권 전매제한이 풀리는 김포 한강신도시는 최근 일부 중대형 아파트 거래가 가능해지면서 시장에서 분양권 매물에 대한 부담이 커지고 있다. 김포 한강신도시의 H공인 사장은 "전매제한이 풀리는 물량 대부분이 입주가 약 1~2년 정도 남았기 때문에 아직까지는 집주인들이 버텨보겠다는 생각을 하고 있다"면서도 "그러나 신규 공급물량이 워낙 많고 잔금 납부시기가 되면 분양권이 쏟아질 수도 있어 시장 상황이 악화될 가능성이 있다"고 말했다. 별내지구 역시 별내예가ㆍ별내아이파크 등 지난해 인기리에 분양됐던 단지들의 분양권이 올해 말부터 시장에 나오고 있지만 분위기는 싸늘하다. 이들 물량은 분양 당시만 해도 4,000만~5,000만원의 프리미엄이 붙어 불법전매까지 됐으나 현재는 프리미엄이 1,000만원 수준에 머물러 있고 그나마 거래되는 물량도 거의 없다. 인천 청라지구의 경우도 현재 층이나 조망이 양호한 분양권은 2,000만~3,000만원가량의 프리미엄을 유지하고 있지만 분양가가 비쌌거나 입지가 떨어지는 물건은 사실상 마이너스 프리미엄 상태다. 청라지구 K공인 사장은 "팔아야 할지 버텨야 할지 저울질하고 있는 시장이라고 보면 된다"고 설명했다. ◇중대형 분양시장에 악재로 작용할 듯=현재 전국적으로 미분양 아파트는 꾸준히 줄어들고 있지만 수도권 중대형 아파트는 미분양이 오히려 늘어나고 있는 실정이다. 건설업체들도 이 같은 이유를 들어 올해 수도권 신도시에서 중대형 아파트 공급을 대부분 내년으로 미뤘지만 내년에는 전매제한이 풀리는 분양권 물량들 때문에 상황이 더욱 악화될 수 있어 고민이 커지고 있다. 국토해양부에 따르면 서울을 포함한 수도권의 전용 85㎡ 초과 중대형 미분양 아파트는 지난 10월 기준 2만635가구로 수도권 전체 미분양(2만9,334가구)의 70%가 넘는다. 특히 올해 전국적으로 미분양 물량이 줄어들고 있는 것과 달리 수도권 중대형 미분양 아파트는 1월 1만8,064가구에 비해 오히려 10% 이상 증가한 것으로 나타났다. 이들 중대형 미분양 물량이 집중된 곳이 바로 수도권 외곽 신도시들이다. 앞으로 분양권 매물이 나오고 신규 분양 아파트까지 공급되기 시작하면 중대형 아파트의 미분양 문제는 장기화될 가능성이 높을 것으로 보인다. 김포 한강신도시에서 분양을 앞둔 한 중견 건설사 관계자는 "수도권 미분양 물량에 대한 양도세 감면 혜택이 종료된 후에는 신도시 매수세가 거의 끊겼다고 봐야 한다"며 "토지 사용시기가 있어 내년에는 분양을 하기는 해야 하지만 아직 대략적인 일정도 잡지 못하고 있다"고 말했다.